Burmans hyrde en butikslokal av Uman mellan åren 1996 och 1999. År 1999 överlät Burmans sin nyttjanderätt till en del av lokalen till en annan näringsidkare. I samband därmed tecknade Burmans och Uman ett nytt hyresavtal avseende resterande delen av lokalen.
Enl. 12 kap. 61 § jordabalken måste hyresvärden framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten, annars är rätten till talan förlorad. Högsta domstolen hade i detta fall att avgöra om en hyresfordran baserat på parternas tidigare avtal omfattas av sådan preskription.
För att avgöra huruvida Umans fordran är preskriberad eller inte har HD haft att ta reda på vad som i lagbestämmelsen avses med lägenhet och vad som avses med att lämna lägenheten.
Jordabalken reglerar avtal, varigenom hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Med lägenhet avses således hus eller del av hus. Det är lägenheten som utgör objektet för hyresavtalet. Enligt rättspraxis har hyresavtalets lydelse varit avgörande för vad som ansetts vara lägenheten.
Det nya avtalet mellan Burmans och Uman avsåg en del av den lokal som hade förhyrts genom det tidigare avtalet. Den lokal som därmed hyrdes av Burmans var alltså en annan lägenhet än den lägenhet som hade hyrts enligt det tidigare avtalet.
Frågan är då vid vilken tidpunkt som Burmans ska anses ha lämnat lägenheten som förhyrdes genom det tidigare avtalet.
I 1907 års hyreslag var utgångspunkten för preskriptionsfristen den dag hyresavtalet upphörde att gälla. Genom 1968 års hyresreform berättigades hyresgästen att i vissa fall sitta kvar i lägenheten även efter hyrestidens utgång. För att de fordringsanspråk som till följd därav uppkom skulle jämställas med anspråk grundade direkt på hyresavtalet bestämdes utgångspunkten för preskriptionsfristen till den tidpunkt när hyresgästen ”avträder” lägenheten, vilket numera i lagtexten uttrycks som ”lämnar” lägenheten
I det aktuella fallet får Burmans anses ha lämnat lägenheten när hyresförhållandet avseende denna upphört, dvs. år 1999. Den tvååriga preskriptionsfristen för fordran beträffande den ursprungliga lägenheten löpte därmed ut 2001.
Eftersom Uman har väckt talan om den aktuella fordran för sent fastställs hovrättens domslut.
