Högsta domstolen förtydligade nyligen genom dom de gällande riktlinjerna för tolkning av 12 kap. 61 § jordabalken, lägenhetsbegreppet och vad ”att lämna lägenhet” innebär. Enligt högsta domstolen skall en lokalhyresgäst anses ha lämnat lägenheten då ett nytt kontrakt skrivits på en del av den ursprungliga hyreslokalen. ”Det är viktigt att hyresparterna uppmärksammar att alla hyresfordringar måste upp på bordet inom två år, annars är de preskriberade”, förklarar Rune Thomsson, chefsjurist hos Fastighetsägarna Sverige.
I det aktuella fallet tecknade hyresgästen ett nytt avtal med hyresvärden för att hyra bara en del av den tidigare lokalen som blivit för stor. Högsta domstolen ansåg att i och med det nya hyreskontraktet har hyresgästen i själva verket hyrt en ny lokal (=lägenhet) och ”avträtt” från den gamla lokalen trots att någon fysisk utflyttning av en del av lokalen aldrig skett.
Enligt 12 kap. 61 § jordabalken måste hyresvärden framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten, annars är rätten till talan förlorad. Högsta domstolen hade konstaterat att hyresgästen lämnat den tidigare lägenheten men domstolen hade även att ta ställning till när lägenheten lämnades och preskriptionsfristen började löpa ut.
I 1907 års hyreslag var utgångspunkten för preskriptionsfristen den dag hyresavtalet upphörde att gälla. Genom 1968 års hyresreform berättigades hyresgästen att i vissa fall sitta kvar i lägenheten även efter hyrestidens utgång. För att de fordringsanspråk som till följd därav uppkom skulle jämställas med anspråk grundade direkt på hyresavtalet bestämdes utgångspunkten för preskriptionsfristen till den tidpunkt när hyresgästen ”avträder” lägenheten, vilket numera i lagtexten uttrycks som ”lämnar” lägenheten.
HD ansåg i det aktuella fallet att hyresgästen hade lämnat lägenheten när hyresförhållandet avseende denna upphört. Den tvååriga preskriptionsfristen för fordran beträffande den ursprungliga lägenheten har löpt ut och hyresvärden kan inte kräva betalning för några hyresfordringar från tiden för det gamla kontraktet.
Frågan har behandlats tidigare av högsta domstolen men denna dom välkomnas som förtydligande till frågan i samma linje som de tidigare avgörandena NJA 1924 s. 177 och 1961 s. 380.
Rune Thomsson förklarar ar det kan framstå som att HD gjort en mycket snäv tolkning av begreppet lägenhet i den aktuella preskriptionsregeln i hyreslagen men tolkningen ligger i linje med den princip som utvecklats tidigare. ”Praxis visar att vid tillämpning av hyreslagens bestämmelser om att ett önskemål om en ändrad lokalarea inte kan åstadkommas genom uppsägning för villkorsändring, eftersom det blir fråga om ett nytt objekt.”, förklarar Rune Thomsson.
”Praktiskt sett får HD:s dom den följden att parterna i ett hyresförhållande måste vara särskilt uppmärksamma på de eventuellt oreglerade fordringar som kan finnas dem emellan när man genom ett nytt hyresavtal kommer överens om att minska eller öka ytan. Alla fordringar måste så att säga upp på bordet inom tvåårsfristen, annars är de preskriberade.” , förklarar Rune Thomsson.
Det finns dock ett sätt att gå runt tvåårsfristen: ”Lagen är dispositiv. Parterna kan därför komma överens om att den tvååriga preskriptionstiden inte skall gälla. Gör man detta träder istället den allmänna tioårspreskriptionen in.”, förklarar Rune Thomsson.
