Vid en svensk hyrestvist fastställs en skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen i 12 kap 55 § JB. För att bestämma den skäliga hyran, såväl hos privat som kommunal fastighetsägare, beaktas framförallt hyrorna för motsvarande lägenheter hos kommunala bostadsföretag. Detta är en av de regleringar som fick Fastighetsägarna att 2005 anmäla den svenska staten till Europeiska kommissionen.
– På en marknad där de allmänna bostadsföretagen på det sättet sätter en gräns för hyrorna i privata fastigheter borde alla aktörer konkurrera på samma villkor, säger Per-Åke Eriksson på Fastighetsägarna. Annars agerar staten i strid med EU:s regler statsstöd.
Under förra regeringen tillsattes således en utredning om allmännyttans villkor med anledning av Fastighetsägarnas anmälan till Europeiska kommissionen. Den var dock begränsad till att lägga fram eventuella förändringsförslag inom ramen för den kommunala självkostnadsprincipen.
– Principen är tillämplig när man sätter avgifter för bygglov och annat där man inte ska gå med vinst men inte för ett kommunalt bostadsföretag som är en form av näringsverksamhet, säger Per- Åke Eriksson.
Detta höll den nya regeringen med om. Numera skall alltså utredningen lägga fram sådana förslag som ligger utanför den kommunala självkostnadsprincipen sedan regeringen beslutade om saken den 31 maj.
– I regeringens beslutade tilläggsdirektiv finns ett utrymme för att lägga fram förslag om ändringar i hyreslagstiftningen som exempelvis ett borttagande av de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll.
Det hela började då Ernst & Young fick i uppdrag att utreda hur mycket statliga medel som tilldelades de kommunala bostadsbolagen. Det visade sig att allmännyttan fick kommunalt stöd i olika former och det rörde sig om stora pengar. År 2002 fick kommunala bostadsbolag drygt 12 miljarder kronor i stöd, vilket motsvarar ett stöd på ungefär 190 kronor per kvadratmeter och år. Motsvarande kostnad för fastighetsskötsel och uppvärmning uppskattas till 150 kronor per kvadratmeter. De kommunala fastighetsägarna får alltså ett stöd som täcker en betydande del av de löpande förvaltningskostnaderna. Fastighetsägarna kontaktade även Linklaters Londonkontor för att utreda hur stödet korresponderade med EU:s regler om fri rörlighet och konkurrens. Enligt Linklaters experter är det svenska systemet i strid mot EU:s statsstödsregler.
– Det finns ett undantag i EU: regler om man inriktar sig på så kallad social housing och bara inhyser låginkomsttagare. Men det är inte aktuellt i den svenska allmännyttan, berättar Per- Åke Eriksson.
Därefter vände sig Fastighetsägarna till den dåvarande regeringen för en dialog.
– Vi såg helst en svensk lösning på problemet, men det var svårt att få igång en dialog med den dåvarande regleringen vilket gjorde att vi vände oss till EU-kommissionen 2005.
Nu är tanken är att en SOU ska vara klar senast sista mars nästa år. Per- Åke Eriksson hyser stora förhoppningar inför förslaget.
– Idag kan enskilda hyresgäster få omprövat sina hyresvillkor efter sex månader, vilket gör att man som fastighetsägare inte kan planera sin verksamhet. Vi hoppas på förslag om att en större avtalsfrihet på hyresrättens område. Erfarenheten från andra länder visar att det är en viktig förutsättning för en väl fungerande hyresmarknad. Då skulle förutsättningarna för fastighetsägarnas verksamhet bli mycket bättre och det skulle löna sig att bygga hyresrätter, säger Per – Åke Eriksson.
Ellinor Nilsson
