I flera år har den svenska fastighetsmarknaden växt kraftigt. För advokatbyråerna innebär det stora affärer på ett arbetsområde som har genomgått kraftiga förändringar. Rolf Johansson, delägare på Linklaters, har de senaste 20 åren huvudsakligen arbetat med fastighetstransaktioner:
– Sedan 97-98, då de första utländska investerarna kom hit, så har marknaden växt hela tiden. De senaste åren har värdet på de utländska fastighetsinvesteringarna ökat från knappt 20 miljarder per år till upp mot 60 miljarder. Därmed inte sagt att det här är pengar som strömmar in i landet. I dag sker många transaktioner mellanutländska parter på båda sidorna.
Han konstaterar att de utländska placerarna har etablerat ett kortare tidsperspektiv på sina investeringar. 80-talets svenska institutionella aktörer ägde fastigheter med avsikt att behålla dem länge, ibland upp till 40 år. Nu går det betydligt snabbare.
– I dag är omsättningshastigheten tre-fyra år för många investerare. På så sätt är det inte konstigt att de totala transaktionsvolymerna ökar, när objekten omsätts tio gånger så ofta.
I mitten av maj nådde värderingarna en ny rekordnivå, när brittiska Boultbee köpte CentrumKompaniet av Stockholms stad. Priset: 10, 4 miljarder kronor. Innehavet bestod av tio köpcentrum, bland annat Fältöversten och Västermalmsgallerian. Erika Åslund på Cederquist företräddeBoultbee:
– Vi upplever att marknaden är fortsatt het. Efterfrågan är stor. Vår arbetsgrupp fortsätter att vara mycketexpansiv. Trenden är och har varit att de flesta köpare och säljare vill ha fastigheterna paketerade i portföljer istället för att de säljs enskilt.
För att hantera efterfrågan har advokatbyråerna formerat om sina organisationer:
– Vi har flyttat folk från vanliga transaktioner för att möta det ökade behovet på fastighetssidan, konstaterar Johan Josjö, managing partner på Gernandt & Danielsson. Hans byråkollega Bob Johanson tror att det dröjer innan marknaden viker:
– Många pratar om att taket ska ha nåtts men trots det fortsätter priserna att stiga. Många internationella klienter tycker att det fortfarande är bra prissättning i Sverige jämfört med andra länder. Efter Boultbee-förvärvet förutspår han en galleriaboom.
– Där stiger börskurserna. Och för något år sedan var det ett oerhört drag i vårdfastigheter. Ett säkert kort är annars centralt belägna kontorsfastigheter. Inte så spännande kanske, men en säker intäktskälla oavsett hur det går med konjunkturen. Stefan Brocker, exekutiv delägare på Mannheimer Swartling, beskriver de senaste årens utveckling som ”väldigt expansiv”:
– 2005 omsatte vi omkring 70 miljoner kronor på fastighetsrelaterade ärenden. Förra året var vi uppe i 110 – 115 miljoner. Det innebar en ökning i Stockholm , men allra kraftigast var Expansionen utomlands, till exempel i Ryssland. Jag tror inte att vi kommer att se samma ökning på den svenska marknaden under det här året.
Jan Litborn på Glimstedt ser också stor ärendetillströmning på byråns kontor i Baltikum:
– Där får vi nya uppdrag på daglig basis, även om det inte rör sig om lika stora volymer som här. Jag tycker själv att den svenska marknaden känns lite konstlad för tillfället. Det finns inte så många objekt till försäljning. Alla verkar vänta på utförsäljningen av Vasakronan. – Utförsäljningen av det statliga fastighetsbolaget väntas senare i år, även om något definitivt besked inte har givits.
Rolf Johansson på Linklaters tror att detta kan bli ännu en rekordaffär:
– När CentrumKompaniets fastigheter värderades till 10-11 miljarder så är det inte orimligt att räkna på 40 miljarder eller mer för Vasakronan.
Frågan är om marknaden mättas efter en sådan affär. Alla är nogöverens om att det kommer en nedgång framöver. Men jag tror inte det blir någon kris av det slag vi såg under 90-talet. Framför allt på grund av räntorna, de är på en betydligt lägre nivå i dag.
