Del 1: Från vilken tidpunkt skall preskriptionsfristen i 12 kap 61 § börja löpa då hyresobjektet ändrats?
Rättsfallet NJA 2007 s 303 handlade om en hyresgäst som hyrt en lokal och tecknat nytt hyresavtal avseende en del av lokalen. Högsta domstolen bedömde att preskriptionsfristen enligt 12 kap 61 § JB för fordringsanspråk avseende det ursprungliga hyresförhållandet ska beräknas från tidpunkten när det nya hyresavtalet började löpa.
Referat av rättsfallet NJA 2007 s 303
Bolaget Burmans Guld hyrde av fastighetsbolaget Uman från 1996 en butikslokal om 381 kvm. I samråd med hyresvärden överlät Burmans Guld nyttjanderätten till en del av lokalen, 156 kvm, till en annan lokalhyresgäst.
Burman och Uman tecknade ett nytt hyresavtal i oktober 1999 avseende resterande 225 kvm.
Uman ansökte om stämning beträffande hyra till och med maj månad 1999.
Burmans Guld hävdade att fordran numera var preskriberad eftersom preskriptionsfristen i 12 kap 61 § JB på två år löpt ut om den räknades från det att lokalen delades upp och nytt avtal skrevs.
HD konstaterade bl a följande.
– Enligt 12 kap 61 § JB skall hyresvärd eller hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk väcka talan inom 2 år från det hyresgästen lämnade lägenheten.
– Avgörande för tvisten är vad som avses med att lämna lägenheten.
– Med lägenhet avses hus eller del av hus. Det är lägenheten som utgör objektet för hyres¬avtalet. I samband med tvist om förverkande av hyresrätt har i rättspraxis hyresavtalets lydelse varit avgörande för vad som ansetts vara lägenheten.
– Det nya avtalet från oktober 1999 avsåg en del av den lokal som Burman hade förhyrt genom det tidigare avtalet. Den lokal som hyrdes av Burman efter oktober 1999 var alltså en annan lägenhet än den lägenhet som hade hyrts enligt det tidigare avtalet.
– Burman får anses ha lämnat lägenheten när hyresförhållandet avseende denna upphört. Preskriptionsfristen för fordringsanspråk hänförliga till hyresförhållandet beträffande den ursprungliga lägenheten började således löpa vid tidpunkten när det nya hyresavtalet började gälla, d v s den 31 oktober 1999.
Av 5 JR skrev sig Torgny Håstad skiljaktig och hävdade att preskriptionsfristen inte skulle börja löpa förrän Burman lämnat lägenheten i sin helhet. Håstad påpekade bl a att tillämpas preskriptionsbestämmelsen på det sättet att varje förändring av lägenhetens yta skall starta preskriptionstiden, blir undantag nödvändiga när förändringen är av mindre omfattning. Här¬igenom uppkommer gränsdragningsproblem.
Synpunkter på rättsfallet
Enligt 12 kap 61 § JB löper preskriptionsfristen under två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Frågan är om preskriptionsfristen börjar löpa fastän hyresgästen inte helt och hållet lämnar lägenheten.
Det aktuella rättsfallet behandlar den situationen att hyresgästen lämnar ifrån sig en del av lägenheten, 156 kvm av totalt 381 kvm, och sitter kvar på 225 kvm.
Härigenom har det uppstått ett nytt hyresförhållande, som får till effekt att hyresgästen får anses ha lämnat det ursprungliga hyresobjektet som var på 381 kvm.
Ett annat fall när det uppstår ett nytt hyresförhållande är, om någon av parterna i det ursprungliga avtalet utgår eller tillkommer. Ändras part på hyresvärdssidan på grund av att ny ägare förvärvar fastigheten uppstår inte något nytt hyresförhållande. Ändras part på hyresgästsidan uppstår ett nytt hyresförhållande och den ursprungliga hyresgästen får anses ha lämnat lägenheten även om vederbörande stannar kvar tillsammans med en ny partner eller hyresgästen har haft en medhyresgäst som utgår ur hyresförhållandet.
I 7 kap 7 § JB behandlas den situationen att parterna kommer överens om förlängning av upplåtelsetiden. Överenskommelsen gäller då som ny upplåtelse. Detta innebär inte att det uppstår ett nytt hyresförhållande och inte heller att hyresgästen kan anses ha lämnat lägenheten. Hyresförhållandet är enligt 12 kap 3 § JB den sammanlagda tid lägenheten har upplåtits till hyresgästen. Nytt avtal kan träffas mellan parterna om en förlängning av hyresförhållandet som då består (jfr 12 kap 57 § JB). Hyresgästen lämnar inte heller lägenheten och preskriptionsregeln i 12 kap 61 § blir inte aktuell i det fallet. Däremot kan den omständigheten att det träffas nytt avtal få betydelse för beslutade dispenser om avstående från det indirekta besitt¬ningsskyddet. Se vidare avsnitt 20 i vår bok Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken.
Enligt 12 kap 46 § 2 st JB har hyresnämnden möjlighet att förlänga ett bostadshyresavtal beträffande en del av lägenheten. Samma regel finns för jordbruksarrende i 9 kap 8 § 2 st JB och för bostadsarrende i 10 kap 5 § 2 st JB. Utan tvekan uppkommer vid tillämpning av dessa regler för direkt besittningsskydd situationer då hyresgästen avträder från del av det upplåtna objektet. Enligt 7 kap 7 § undantas dock förlängning på grund av lag från huvudregeln att det blir nytt avtal på grund av förlängning och förlängningsregeln i 12 kap 46 § anger ju att det är fråga om förlängning av avtalet. Det blir alltså inte ens fråga om ett nytt avtal i dessa situa¬tioner och än mindre kan det då komma ifråga att det blir ett nytt hyresförhållande även om viss del av objektet lämnats. Enligt förarbeten till 7 kap 7 § JB uppkommer inte heller ett nytt avtal om parterna inom ramen för förlängningsprocessen vid direkt besittningsskydd träffar förlikningsvis överenskommelse om förlängning. I nu nämnda fall torde inte HDs avgörande i föreliggande rättsfall få betydelse även om viss del av lägenheten lämnats av hyresgästen vid förlängningen.
I föreliggande rättsfall handlar det dock om lokalhyra. För denna hyresform gäller indirekt besittningsskydd och hyresnämnden kan inte besluta om förlängning. Istället är det indirekta besittningsskyddet inriktat på att parterna skall träffa nytt avtal innebärande en förlängning av hyresförhållandet. Alltså att hyresgästen skall kvarbli i den upplåtna lägenheten. Ändras lägenheten blir detta i enlighet med HDs avgörande i föreliggande rättsfall att se som hyresgästen lämnat den ursprungliga lägenheten och att hyresförhållandet för denna upphört och ett nytt hyresförhållande påbörjats genom det nya avtalet.
Här uppkommer naturligtvis i praktiken gränsdragningsproblem. Som ovan anförts påpekade Håstad som skiljaktig att tillämpas preskriptionsbestämmelsen på det sättet att varje förändring av lägenhetens yta skall starta preskriptionstiden blir undantag nödvändiga när förändringen är av mindre omfattning.
Frågan om ändring av objektet påverkar hyresförhållandets bestånd uppkommer även vid gränsdragning av vad som kan åstadkommas med uppsägning respektive villkorsändring. Av Bostadsdomstolens praxis framgår att gäller frågan om avtalet skall upphöra för en del av den egentliga lägenheten fordras uppsägning, medan ändringar avseende förvaringsutrymmen kan genomföras genom villkorsändring (Holmqvist- Thomsson, Hyreslagen, 8 uppl s 495).
Frågan är om det inte finns anledning att ställa sig kritisk till Bostadsdomstolens praxis med hänsyn till föreliggande rättsfall.
HD har i föreliggande fall inte haft anledning att ta ställning till gränsdragningsfrågor. Den ändring av den upplåtna lägenheten som var aktuell i målet var betydande. HD uttalar sig inte om vad som skulle gälla om så inte varit fallet. Håstad som skiljaktig påpekar att det vid mindre avvikelser måste göras undantag. Hur HD eller de andra rättsinstanserna kommer att bedöma mindre avvikelser återstår att se och tills vidare kan endast konstateras att huvudregeln är att varje förändring av objektet medför ett nytt hyresförhållande så länge denna inte skett genom beslut om förlängning inom ramen för det direkta besittningsskyddet eller avtalsparternas överenskommelse under sådan förlängningsprocess. I praktiken kan det naturligtvis te sig märkligt att preskriptionsbestämmelsens tillämpning på detta sätt knyts till hyresförhållandets upphörande och inte till att hyresgästen helt faktisk lämnar lägenheten.
Nils Larsson
Stieg Synnergren
