Hyresavtal och betydelsen av samarbetsavtal med hyresvärden om verksamheten i den upplåtna lokalen vid prövning av om hyresvärdens uppsägning är befogad.
Högsta domstolen har den 28 december 2007 meddelat dom NJA 2007 s. 1018 mellan AB Svenska Shell och Dalbo Bensin i Växjö AB angående fordran med anledning av hyresförhållandets upphörande, d v s fråga om lokalhyresgäst är skadeståndsberättigad vid en tillämpning av 12 kap 57 § 1 st 4 p JB.
Bakgrund och referat av rättsfallet
Hyresgästen, i fortsättningen kallad Dalbo Bensin, har sedan 1992 varit återförsäljare åt Shell av bensin m m. Verksamheten har bedrivits på en fastighet ägd och uthyrd av Shell. År 1995 omreglerades avtalsförhållandet varvid fyra avtal gällde, nämligen ett Samarbetsavtal för servicestation, ett hyresavtal, ett Selectavtal rörande samverkan i en butikskedja samt ett Reflexavtal rörande biltvätt.
Samarbetsavtalet avsåg att reglera formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid stationen, bl a upplåtelsen av Shells varumärken och marknadsförings¬symboler. Om något av de andra avtalen upphörde, upphörde även samarbetsavtalet. Dalbo Bensin drev verksamheten vid stationen som självständig rörelseidkare men som detaljist i Shell-kedjan med åtagande att enbart saluföra drivmedel, petroleumbaserade bränslen och smörjmedel m m som inköpts från Shell.
Shell sade upp alla avtal med Dalbo Bensin till upphörande den 14 mars 2001. Anledningen till att förlängning vägrades var att Shell avsåg att självt via dotterbolag bedriva verksamheten vid bensinstationen.
Göta hovrätt bedömde tvisten med hänvisning till de normer som tillämpades i NJA1971 s 129 (Solvallafallet) och 1978 s 389 (Skolbespisningsfallet) och biföll Dalbo Bensins talan.
I annan sammansättning har Göta hovrätt i en tidigare dom meddelad den 4 oktober 2001 (T 79-01) som avsåg i princip samma fråga kommit till annat resultat. Domen har inte refe¬rerats. Den överklagades men prövningstillstånd vägrades. I detta fall hade hyresvärden, Shell, med hyresgästen, här kallad Herlin Bensin, ingått förutom ett hyresavtal även ett sam¬arbetsavtal, som reglerade hyresgästens möjlighet att driva bensinstationsrörelse.
Hovrätten fann
att samarbetsavtalet uttömmande reglerade möjligheten att bedriva bensinstationsrörelse;
att även om hyresavtalet inte hade varit kopplat till samarbetsavtalet utan fortsatt att gälla efter det att samarbetsavtalet bringats att upphöra, skulle bensinstationsverksamheten inte kunnat fortsätta i lokalerna;
samt att rörelseskadan hade därmed inte uppkommit på grund av att hyresavtalet sagts upp utan därför att samarbetsavtalet sagts upp av Svenska Shell.
I rättsfallen NJA 1971 s 129 (Solvallafallet; upplåtelse av rörelsearrende avseende en restaurang) och 1978 s 389 (hyra i kombination med en skolbespisning) bestämde sig HD för att tillämpa en princip om hyresavtalet som det dominerande avtalet. – I 1971 års rättsfall ställde HD upp följande tes: Ett avtal som innefattar en lokalhyresupplåtelse kan någon gång vara att hänföra till annat än hyra. Detta kan inträffa, när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, varigenom upplåtelsen skett, eller omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer i hyra, att avtalet rimligen inte kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen.
Referat av rättsfallet
I domskälen redogör HD för rättsfallen NJA 1971 s 129 och 1978 s 389 och anmärker därefter att dessa av underinstanserna omnämnda rättsfall (om vad som är lokalhyresavtal) inte behandlar den rättsfråga som förevarande fall handlar om, nämligen tillämpningen av det indirekta besittningsskyddet och bestämmelsen i 12 kap 57 § 1 st 4 p JB efter det att Shell på formenligt sätt sagt upp hyresavtalet och anfört omständigheter för denna upphörandegrund som skäl.
HD redovisar därefter sin bedömning
att Shells önskan att driva bensinstationen i egen regi får anses utgöra ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet;
samt att Shell också haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet.
När det gäller intresseavvägningen enligt fjärde punkten i nyss nämnda stadgande tar HD hän¬syn till framför allt följande huvudpunkter:
1. Shell måste rimligen ha kunnat frigöra sig från samarbetsförpliktelserna.
2. Dalbo Bensins befogade intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten.
3. Shell har redan innan processen inleddes betalat eller utfäst sig att betala ca 812 000 kr i avgångsersättning.
Som ett förstärkt argument för punkt 2 analyserar HD konsekvenserna av Dalbo Bensins ståndpunkt i målet. Den innebär att Dalbo Bensin, därför att Shell även upplåtit en lokal, har anspråk på att hela samarbetsförhållandet fortsatte eller att Shell ersatte Dalbo Bensin för hela det positiva kontraktsintresset av samarbetet.
Mot denna ståndpunkt talar enligt HD följande bestämmelser i hyresavtalet;
– Punkt 2.1: Stationen skall uteslutande användas för verksamhet enligt samarbetsavtalet.
– Punkt 7.1: Hyresavtalet förutsatte att parterna fullgjorde sina skyldigheter enligt samarbets¬avtalet och att det var av synnerlig vikt för Shell att Shellhandlaren fullgjorde överens¬komna förpliktelser; upphörde samarbetsavtalet på grund av Shellhandlarens brott mot dessa skulle dessa i en hyrestvist anses utgöra avtalsenlig skyldighet enligt 12 kap 42 § 1 st 8 p JB.
– Punkt 7.2: Hyresavtalet var villkorat av att samarbetsavtalet gällde mellan parterna.
Därutöver uttalar HD, att ett så långtgående skydd som Dalbo Bensins ståndpunkt innebär vid uppsägning av ett hyresavtal som ingår i ett avtalskomplex, synes inte motiverat i belysning av de gottgörelseregler som gäller vid upphörande av liknande uppdragsförhållanden. HD hänvisar till
– 28 § lagen om handelsagentur, som lyder:
När agenturavtalet upphör har agenten rätt till avgångsvederlag om och i den mån
1. agenten har tillfört huvudmannen nya kunder och väsentligt ökat handeln med den befint¬liga kundkretsen och huvudmannen kommer att ha väsentlig fördel av för¬ändringen, och
2. avgångsvederlag är skäligt med hänsyn till samtliga omständigheter, särskilt agentens förlust av provision på avtal med de i första punkten angivna kunderna.
…
Avgångsvederlaget uppgår till högst ett belopp motsvarande ett års ersättning beräknad efter ett genomsnitt efter de senaste fem åren eller den kortare tid som uppdraget har varat. Avtalsvillkor som är mindre fördelaktiga för agenten än bestämmelserna i denna paragraf är inte bindande för agenten.
– 52 § lagen om kommission, som lyder:
Kommissionär med varaktigt uppdrag har rätt att i skälig omfattning erhålla ersättning för förlust som uppkommer för honom genom att han på grund av uppdragets upphörande inte får täckning för sådana investeringar i byggnader, lager, maskiner, transportmedel eller lik¬nande som han har gjort för uppdraget efter överenskommelse eller i samförstånd med kommittenten.
…
Kommissionären kan ej före uppdragets upphörande med bindande verkan avstå från sin rätt till ersättning enligt första stycket annat än i samband med att investeringen företages.
HD vill även jämföra med bestämmelserna i 7 och 39 §§ lagen om anställningsskydd. Av nämnda bestämmelser framgår i huvudsak att uppsägning från arbetsgivarens sida skall vara sakligt grundad samt att om en arbetsgivare vägrar att rätta sig efter en dom, vari en uppsäg¬ning eller avskedande ogiltigförklarats, skall anställningsförhållandet anses som upplöst. Arbetsgivaren skall för sin vägran betala skadestånd med ett belopp som är beroende av anställningstidens längd.
Avslutningsvis anför HD att i nämnda och liknande uppdrags- och bolagsförhållanden kan verksamheten också bedrivas i en lokal hyrd av uppdragsgivaren, men det kan inte antas, när det även finns en lokalupplåtelse, att gottgörelsen för förlusten av själva uppdraget i stället skall beräknas enligt jordabalken med utgångspunkt i att uppdragsförhållandet bestod.
HD avslutar domskälen med uttalandet att HDs bedömning av hur jordabalkens bestämmelser om indirekt besittningsskydd skall tillämpas i ett komplext avtalsförhållande inte kan, såsom hyresgästen yrkat, jämkas med stöd av 36 § avtalslagen.
HDs slutsats blir att Dalbo Bensin saknar rätt till ersättning enligt 12 kap 58b § JB.
Två justitieråd, Gertrud Lennander och Anna Skarhed var skiljaktiga. I deras skiljaktiga mening, liksom i hovrätten, refereras rättsfallen NJA 1971 s 129 och NJA 1978 s 389 in¬gående. Referaten avslutas med följande uttalande:
Det nu aktuella avtalsförhållandet mellan Shell och Dalbo Bensin är mera omfattande och innehåller mer komplicerade bindningar än avtalsförhållandena i nämnda rättsfall. Likheterna med 1971 års fall är dock påtagliga. De anger sin slutsats efter en redovisad analys vara att bedömningen av om Shell haft befogad anledning att säga upp avtalet, liksom bedömningen av ersättningens storlek skall utgå från antagandet att hela avtalet skulle ha varit gällande om inte uppsägning skett. D v s att Dalbo Bensin skulle då ha kunnat fortsätta att driva bensin¬stationsverksamhet på fastigheten. – ”På grund av det sagda och på de skäl som hovrätten i övrigt anfört anser vi därför att hovrättens domslut skall fastställas.”
Synpunkter på rättsfallet
HD har uppenbarligen avfärdat hovrättens jämförelser med rättsfallen NJA 1971 s 129 och NJA 1978 s 389. HD har refererat dessa men sedan avslutat med ett konstaterande att nu är det fråga om något annat, nämligen en bedömning av om hyresvärden Shells uppsägning varit befogad enligt reglerna för det indirekta besittningsskyddet. HD har därmed i detta fall inte ifrågasatt att det är fråga om ett hyresavtal. HD går vidare inte in på hyresavtalets omfattning annat än i sin bedömning av intresseavvägningen mellan parterna enligt 12 kap 57 § 1 st 4 p JB. I denna intresseavvägning redovisar HD ett beaktande av den komplexa avtalssituationen och ifrågasätter rimligheten i att hyresgästen skall äga rätt att under hyresförhållandet alltid räkna med att samarbetsavtalet skall bestå. HD beaktar dock uppenbart alla avtalen.
Bestämmelsen i 12 kap 57 § 1 st 4 p JB är en generalklausul och syftar till att fånga upp sådana fall som inte kan preciseras i lagtexten. I domstolsprövningen konstateras först om det i hyresvärdens uppsägning angetts ett sakligt avflyttningsskäl. Därefter sker en intresse¬avvägning mellan parterna.
I domskälen konstaterar sålunda HD att Shells skäl i uppsägningen, att Shell önskade driva bensinstationen i egen regi, var ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet.
HD går sedan över till intresseavvägningen och börjar med hyresvärdens intresse och anför att det ”bör beaktas att Shell rimligen måste ha kunnat frigöra sig från samarbetsförpliktel¬serna”. Avsikten med sistnämnda uttalande kan tyckas något oklart men HD avser tydligen inte att Shell kan frigöra sig från samarbetsförpliktelserna helt utan ekonomiska konsekvenser för hyresavtalet. Om så varit fallet, och alltså HD menat att det går att bortse från samarbets¬avtalet i intresseavvägningen, kunde HD ha stannat vid ett sådant konstaterande. Istället gör, enligt vad vi återkommer till nedan, HD en analys av den föreliggande situationen i jäm¬förelse med andra liknande affärssituationer och HD gör en som det får uppfattas total bedömning av situationen, varvid även det avgångsvederlag som Shell betalat och utfäst sig att betala beaktas.
HD gör inte någon vidare granskning av vad som ligger bakom Shells begäran att få driva bensinstationen i egen regi via dotterbolag. Tydligen anser HD att det räcker med Shells besked om uttrycklig vilja att driva stationen i egen regi.
Detta kanske skall ses mot bakgrund av avtalskomplexet som klart visar på att Shell har stora åtaganden och att det kanske säger sig självt att det finns ett egenvärde i att Shell själv får bestämma över hela verksamheten.
HD går sedan över till att beskriva hyresgästens intresse och uttalar: ”Dalbo Bensins befogade intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten”, nämligen att Shell rimligen måste kunna frigöra sig från samarbetsförpliktelserna.
När det gäller frågan, som i hovrätten varit central både i detta mål och i Herlinmålet, om det föreligger flera självständiga avtal eller om man vid prövningen skall utgå från att det finns endast en avtalskonstruktion som är ett hyresavtal så undviker HD att uttala sig. HD konsta¬terar att det är en komplex avtalssituation och i intresseavvägningen anför HD endast att det är rimligt att Shell kan frigöra sig från samarbetsförpliktelserna samt att hyresgästens befogade intresse av fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten. Det är sålunda uppenbart att HD tar hänsyn till alla avtalen i intresseavvägningen men att HD därvid utgår från att Shell i den föreliggande avtalssituationen skall kunna frigöra sig från samarbets¬avtalet. I princip kunde nog samma resonemang föras i intresseavvägningen även om sam¬arbetsavtalets regler varit inarbetade i hyresavtalet.
Hyreslagen ger parterna två möjligheter att hantera lokalhyresgästens indirekta besittnings¬skydd. Antingen skall lokalhyresgästen ha sedvanligt skydd eller också har parterna möjlighet att skriva bort besittningsskyddet i vissa fall efter godkännande av hyresnämnden (12 kap 56 § 2 st JB). När skälet till avståendet av besittningsskyddet avser att hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, fordras numera inte ens hyresnämndens godkännande.
I förevarande fall har Shell i stället valt att skriva ett samarbetsavtal som i stort sett synes ha till uppgift att beta hyresgästen dennes rätt enligt den tvingande lagstiftningen. Det är inte utan att man kan misstänka att samarbetsavtalet är tillkommet för skens skull. Denna fråga synes inte ha prövats i målet.
HD konstaterar att konsekvenserna av Dalbo Bensins talan i målet innebär att Dalbo Bensin, därför att Shell även upplåtit en lokal, skulle ha anspråk på att hela samarbetsförhållandet fortsatte eller att Shell ersatte Dalbo Bensin för hela det positiva kontraktsintresset av sam¬arbetet. En sådan effekt av att Shell bryter avtalen med hyresgästen tycker inte HD är rimlig och anför i princip två argument, nämligen dels att ett anspråk på att hela samarbets¬förhållandet fortsatte stred mot vissa bestämmelser i samarbetsavtalet, dels att hyresgästens skydd i ett sådant fall blev alltför långtgående i belysning till gottgörelseregler i
jämförliga situationer enligt vissa andra lagar.
Avgångsersättningen som Shell betalat och utfäst sig att betala anmärker HD som en omständighet av betydelse i intresseavvägningen. Avgångsersättningen har uppenbarligen haft betydelse för intresseavvägningen.
HD har med angivna omständigheter gjort en totalbedömning med resultat att Shells intresse att bryta avtalet överväger Dalbo Bensins intresse att avtalet skall bestå. Det blir svårt att dra några bestämda slutsatser för framtiden eftersom omständigheterna är flera. Vad resultatet blivit om det inte förekommit något avgångsvederlag går inte att säga. HD har dock genom sitt resonemang redovisat att Dalbo Bensin inte kunnat räkna med att det affärssamarbete som avhandlas i samarbetsavtalet skall bestå eller annars ersättas fullt ut enligt det indirekta besitt¬ningsskyddet. Detta kan tas till intäkt för att HD tillerkänner detta avtal en inte fullständig del av hyresavtalet. Men likaså kan konstateras att det indirekta besittningsskyddet inte är avsett att skydda mot hyresvärdens befogade uppsägningar och att den intresseavvägning som skall göras lämnar öppet för att i det enskilda fallet finna en lösning som är skälig och rimlig. Man kan nog ändå dra slutsatsen att den hyresgäst som i sitt hyresförhållande har ett samarbete i verksamheten med hyresvärden har att räkna med ett något försvagat besittningsskydd om så föranleds av hyresvärdens affärsintresse. Avgörandet kan inte sägas ha medfört någon ändring i rättspraxis om vad som är att hänföra till lokalhyra. Rättsfallen NJA 1971 s 129 och NJA 1978 s 389 står sig.
Synpunkter ”De lege ferenda”
Rättsfallet visar med all tydlighet på att det finns frågetecken för komplexa hyresavtal vartill det är knutet affärsverksamhet. Vanligt är också att det förekommer situationer då det verk¬ligen kan ifrågasättas om det är fråga om ett hyresavtal. Det blir i rena affärsuppgörelser mellan jämställda parter ibland mycket främmande att tillämpa hyreslagen på avtalsför¬hållandet. Försök görs att kringgå dessa regler. Vi har ovan sagt att vi uppfattar Shells avtals¬paket som exempel på sådant.
Det har efterfrågats nya gränsdragningar mellan jordabalkens nyttjanderätter för att ge större utrymme för de rena affärsavtalen. I vår bok Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken har vi under avsnitt 2 redovisat föreliggande gränsdragningsproblematik, dels nyttjanderätterna emellan och dels nyttjanderätterna i förhållande till andra avtalstyper. Det är helt klart så att det föreligger besvärande gråzoner om vad som är vad. Vår bedömning är dock att det blir svårt att ändra gällande definitioner i jordabalken. En annan lösning kan vara att göra lagstiftningen mer dispositiv. Bestämmelserna om anläggningsarrende är redan i stor utsträckning dispositiva. En början på detta kan vara att i affärsmässig liberal anda skapa möjligheter för parterna att redan i avtalssituationen få ett klarläggande besked att parterna fritt äger disponera över de tvingande reglerna i jordabalken.
Detta skulle kunna gå till så att det införs en lagbestämmelse om att hyres- respektive arrendenämnden ges kompetens att på ansökan från parterna besluta om befrielse från att ingånget avtal skall styras av de tvingande reglerna i respektive 9 t o m 12 kap JB. När sociala skäl inte föreligger får ett affärsavtal genom detta förfarande status av att det parterna avtalat skall gälla och inte jordabalken.
Text: Nils Larsson och Stieg Synnergren
