Stockholms kommun har i hovrätten yrkat att rätten ska fastställa den årliga avgälden för Pennfäktaren 11 till 9 525 000 kr. Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB anser att en årliga avgäld på 4 983 030 kr är rimlig.
Kommunen anser att fastighetsdomstolen har oriktigt utmönstrat delar av kommunens värderingsunderlag och på ett felaktigt sätt fäst avseende vid tomträttshavarens underlag. Vidare, anser kommunen, har fastighetsdomstolen gjort ogrundade korrigeringar av den av kommunen åberopade hypotetiska avkastningskalkylen samt viktat det av domstolen godtagna värderingsunderlaget på ett olämpligt sätt.
Fastighetsbolaget Skjutsgossen anser att den hypotetiska avkastningskalkylen bör inte användas som värderingsunderlag när det finns tillgång till tre närbelägna och sinsemellan relativt samstämmiga jämförelseobjekt. Vidare kritiserar fastighetsbolaget den modell som tingsrätten använt sig av för att beräkna avgäldsränta.
Hovrätten förklarar beträffande det ortsprismaterial som redovisats i målet av bolaget att det kan konstateras att det finns skillnader mellan jämförelseobjekten och regleringsobjektet vilket också föranlett parterna till osäkra antaganden och vidlyftiga korrigeringsberäkningar. Samtidigt måste dock beaktas att materialet består av faktiska köp i närheten av Pennfäktaren 11.
Hovrätten delar fastighetsdomstolens bedömning att markvärdet i första hand bör bestämmas med utgångspunkt i ortsprismaterialet.
Till skillnad från fastighetsdomstolen anser hovrätten att det inte går att helt bortse från köpet av ett jämförelseobjekt. Objektet bör dock enligt hovrätten endast ges den betydelsen att det får anses bekräfta den ortsprisnivå för Pennfäktaren 11 som kan utläsas av två andra objekt, Apeln 19 och Mentorn 1.
Vad gäller den hypotetiska avkastningskalkylen enligt formeln i bilaga 4 till SOU 1990:23 föreligger delade meningar mellan parterna om den ska tillämpas i detta fall och hur vissa i formeln ingående faktorer ska bestämmas. Med hänsyn till den osäkerhet som föreligger i ortsprismaterialet finner hovrätten i likhet med fastighetsdomstolen det befogat att endast i viss utsträckning beakta resultatet av en sådan kalkyl.
I hovrätten har från ömse håll anförts olika omständigheter – mer eller mindre befogade – för att ändra fastighetsdomstolens beräkningar och därmed uppnå ett högre resp. lägre markvärde för Pennfäktaren 11. Vad som framförts medför emellertid inte att hovrätten gör någon annan bedömning av markvärdet enligt formeln än fastighetsdomstolen gjort.
Hovrätten finner i likhet med fastighetsdomstolen inte skäl att frångå den praxis som gäller för att bestämma avgäldsräntan. Denna ska sålunda bestämmas med utgångspunkt i en riskfri realränta på den allmänna kapitalmarknaden. Vad gäller realräntans storlek finner hovrätten inte skäl till annan bedömning än den som fastighetsdomstolen har gjort.
Därefter återstår det för hovrätten att bestämma faktorn för triangeleffekten. Utgångspunkten för beräkningen ska vara en årlig uppskattad inflation. Att utgå från Riksbankens inflationsmål om 2 % framstår som välgrundat. Hovrätten instämmer därför i fastighetsdomstolens bedömning att avgäldsräntan bör fastställas till 3, 25 %.
Fastighetsdomstolens avgörande ska därmed fastställas såväl vad det gäller markvärde som avgäldsränta.
