Om avtal brukar populärt sägas att ”avtal skall hållas” och att ”muntligt avtal gäller”. Fint så.
Det finns emellertid ett antal områden på vilka det uppställts formkrav för att ett avtal skall vara gällande. Överlåtelse av fast egendom måste exempelvis i normalfallet ske skriftligen – upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt likaså. När man skall köpa eller sälja en bostadsrätt krävs det alltså att man upprättar ett skriftligt avtal som dessutom som minimum skall innehålla vissa angivna uppgifter. Skälen till att detta skriftliga formkrav ställs är bland annat att upplåtelsen sker för obegränsad tid och att det rör sig om en privatekonomiskt sett mycket betydande transaktion; vi vill inte att säljare eller köpare skall förhasta sig. Skälen till formkravet är inte att säljare, köpare eller fastighetsmäklare genom felaktig annonsering, lockpriser, iscensatta bud eller vårdslös budgivning skall kunna påverka priset i den riktning som passar just deras syften (oftast uppåt). Ändå är detta vad som sker.
Genom lockpriser eller iscensatta bud kan säljare och mäklare trissa upp lägenhetspriser. Lockpriser får många att komma och titta på ett lägenhetsobjekt i tron om att kunna göra ett klipp, medan iscensatta bud får budgivare att tro att de måste gå högre i en budgivning när de i själva verket har lagt det högsta seriösa budet. Köpare kan i sin tur slänga ur sig oseriöst menade bud på en stor mängd objekt samtidigt. Denna strategi kan visserligen anses befogad med hänvisning till att en köpare inte vill lägga alla ägg i samma korg; det finns ju aldrig någon garanti för att en potentiell köpare går vinnande ur en budgivning. Avigsidan utgörs av ett parallellt upptrissande utan egentlig grund av ett stort antal objekt. Av personliga erfarenheter kan jag vidare dra slutsatsen att en budgivare som vinner en budgivning sällan drar sig ur andra pågående budgivningar. Jag har likaledes hört om budgivare som i stridens hetta lagt bud som man aldrig haft för avsikt att fullfölja.
Den som minns TV3:s program Insider från 2006 kunde vidare se hur fastighetsmäklare utan betänkligheter erbjöd sig att gå med på både en och två av de metoder som ovan nämnts. Dessförinnan och sedan dess har ett antal mäklare varnats eller avregistrerats genom Fastighetsmäklarnämndens försorg. Idag har ett större antal mäklare av det mer seriösa slaget som policy att tillämpa s k öppen budgivning. Systemet med öppen budgivning syftar till att komma till bukt med iscensatta bud och bör välkomnas. Systemet hjälper dock inte mot lockpriser.
Den som på senare tid varit spekulant på, eller annars följt, lägenhetsmarknaden i Stockholmsområdet lär många gånger ha förundrats över hur utgångspriset stiger i en närmast surrealistisk takt. Flera gånger har slutpriset blivit 50 % högre än utgångspriset, och stundtals har det blivit nästan dubbelt så högt. Svårigheten med att komma åt problemet med lockpriser är att det alltid finns ett visst skön i bedömningen av ett objekts marknadsvärde. Det är ingen lätt sak att bevisa att ett för lågt utgångspris har satts med uppsåt, följaktligen blir det bara extremfallen som kan åtgärdas.
Ett annat fenomen som då och då missbrukas på lägenhetsmarknaden är ”fast pris”. Jag har själv en förstahandserfarenhet från när en mäklare ringer upp och har hittat ”precis rätt lägenhet, dessutom till fast pris”. Den lägenheten hamnade slutligen flera hundra tusen över det fasta priset och det var inte jag som köpte den. Mäklarens argument i det fallet var att ett bud inte är bindande förrän ett skriftligt avtal har träffats och att säljaren naturligtvis måste ha rätt att acceptera det högsta budet. Visst är det så, men ur ett marknadsföringsrättsligt perspektiv skulle lägenheten då inte ha utbjudits på det sätt som gjordes. Ett minimumkrav i sammanhanget hade varit en brasklapp där säljaren förbehåller sig rätten att acceptera högre bud.
Det råder High Chaparall på lägenhetsmarknaden i Sverige. High Chaparall är en vilda västern-term som hör hemma på 1800-talet och en annan kontinent, och anstår inte 2000 talets Sverige.
Knut Frängsmyr
knutfrangsmyr@gmail.com
