Hydro disponerade sedan 1985 mark för bensinanläggning om cirka 660 kvadratmeter och ett utrymme om 20 kvadratmeter i en byggnad. NCC köpte fastigheten för att exploatera den och för att i egen regi uppföra ett tre-fyra våningar högt affärs- och kontorshus.
Efter det att NCC sagt upp avtalet för avflyttning den sista december 2003, därför att NCC beslutat att själva bebygga fastigheten, har avflyttning efter uppskov ägt rum den sista oktober 2004.
NCC hade företagit geoteknisk undersökning och miljöundersökning. Man konstaterade förekomst av hushålls- och byggavfall, vilket ledde till att en planerad huskropp fick skrinläggas.
Kommunens planbeslut överklagades och plan-processen fördröjdes i två år, vilket resulterade i att landstinget som tilltänkt hyresgäst hoppade av projektet. NCC kom då med ett förslag som inte utnyttjade hela byggrätten, vilket dock inte kommunen accepterade.
2007 var en ny detaljplan klar. 2008 framkom uppgifter om att det fanns en industrideponi på platsen. NCC beslutade då att inte exploatera fastigheten. Hydro yrkade därför skadestånd i enlighet med bestämmelserna i 11 kap. 5 § jordabalken.
Hovrätten finner att NCC har sakliga skäl för sin uppsägning trots att NCC inte realiserat sina planer att enligt uppsägningen exploatera fastigheten. Domstolen anför till stöd för detta bland annat att NCC har bevisbördan och att bolaget vid prövningen endast får åberopa den grund som angetts i uppsägningshandlingen. En uppsägning är en ensidig rättshandling och torde således inte gå att angripa under åberopande av senare inträffade omständigheter.
Sådana omständigheters betydelse bör endast ges bevisverkan och vad som ska prövas är också endast om uppsägningsgrunden är reell och inte om den är ändamålsenlig. Ändamålsenligheten, det vill säga om fastigheten inte lämpade sig för bebyggelse, är endast en bevisomständighet.
NCC måste vidare göra sannolikt att bolaget vid tidpunkten för uppsägningen verkligen planerade att använda fastigheten för annan verksamhet, i detta fall exploatering. I praxis har formuleringen att jordägaren ska kunna påvisa seriösa planer för en inom en nära framtid fungerande verksamhet använts för att ange den nivå som jordägarens bevisning ska uppnå.
Hovrätten noterar även att NCC sett till organisation och finansiella förmåga haft medel att kunna genomföra den aktuella exploateringen.
Domstolen konstaterar även att det vid tidpunkten för uppsägningen har funnits en antagandehandling för ny detaljplan. En sådan handling får anses göra en planändring så pass konkret att den ska beaktas. Den föreslagna detaljplanen har sedermera kommit att antas och exploateringsavtal har ingåtts. Detta avtal ska enligt domstolen tillmätas den bevisverkan att NCC vid tidpunkten för uppsägningen haft skäl att anta att en ny markanvändning skulle komma att förverkligas. Vidare har NCC ingått preliminära hyresavtal med två stora hyresgäster, vilket enligt rätten visar att NCC:s planer var seriösa och realiserbara.
I motsatt riktning talar det förhållande att någon exploatering aldrig kommit till stånd. Den uteblivna markanvändningen har dock delvis berott på försening som NCC inte kan lastas för. Vad gäller markföroreningarna har NCC genomfört undersökningar utan att föroreningarna upptäckts.
Hovrätten drar mot denna bakgrund slutsatsen att den uteblivna exploateringen inte påverkar bedömningen. NCC har därmed haft sakliga skäl för sin uppsägning.
Domstolen finner att en skälig ersättning för hinder i näringsverksamheten ska uppskattas till 1,5 miljoner kronor, vilket utgör en dryg tredjedel av det belopp som Hydro yrkat. Därutöver ska kostnad för förtida uppsägning av hyresavtal och ersättning för tillgångar som blir onyttiga vid nedläggningen utgå med sammanlagt cirka 25 000 kronor. Hovrätten finner inga skäl att jämka det utdömda skadeståndet.
Domen har överklagats till Högsta domstolen.
red@dagensjuridik.se
