Det blir allt vanligare, t.ex. av skatteskäl, att ha koncernstrukturer med holdingbolag. Som hyresgäst till ett holdingbolag måste man vara medveten om att man betraktas som andrahandshyresgäst. Som andrahandshyresgäst har man dock inte samma skydd enligt hyreslagen, vilket kan få ödesdigra konsekvenser.
Koncernstrukturerna blir alltmer komplicerade, vilket gör att man som hyresgäst måste kontrollera att den man tecknar avtal med verkligen är den yttersta fastighetsägaren. Som hyresgäst måste man noggrant fundera på riskerna innan man tecknar hyresavtal med annan än ägaren av en fastighet, vilket är att beteckna som ett andrahandshyresavtal. Det kan också finnas anledning att kräva säkerhet från hyresvärdsbolaget, till exempel i form av borgensåtagande. Hyresavtal i andra hand är vanliga i restaurangbranschen, och i viss mån även vid uthyrning av butikslokaler. Det är också typiskt för tillfälliga kortare hyresavtal.
Ett exempel från verkligheten är två unga kockar som förvärvade en restaurangrörelse som inkluderade nyttjanderätt av en lokal, i en fastighet som samägdes av två äkta makar. Makarna valde att ingå hyresavtalet med kockarnas bolag genom sitt helägda förvaltningsbolag. Av hyresavtalet med de två kockarna framgick inte uttryckligen att det var frågan om en andrahandsupplåtelse.
Fastigheten överläts sedermera till en ny ägare. Inför försäljningen beslutade makarna att förstahandshyresavtalet med det egna förvaltningsbolaget skulle upphöra att gälla. Den nya ägaren gjorde gällande att restaurangbolaget inte hade kvar nyttjanderätten, eftersom förstahandshyresavtalet hade upphört. Restaurangbolaget anmodades att omedelbart flytta under hot om att annars avhysas genom myndigheternas försorg, eftersom en andrahandshyresgäst inte kan ha bättre rätt till en lokal än en förstahandshyresgäst.
Restaurangbolaget hade inte avstått från sitt indirekta besittningsskydd. Det innebär att de hade laglig rätt till skadestånd och ersättning enligt hyreslagens bestämmelser om hyresavtalet inte skulle förlängas efter hyrestidens utgång. I detta fall kunde restaurangbolaget inte ens kvarbli i lokalen hyrestiden ut.
Den formella hyresvärden – makarnas förvaltningsbolag – bestred emellertid skadeståndsskyldighet. Möjligheterna för att kunna verkställa en dom på skadestånd gentemot det ”tomma” förvaltningsbolaget bedömdes som mycket små. Att hävda bulvanskap för att makarna själva skulle anses vara ytterst skadeståndsskyldiga, skulle innebära en rättegångsprocess som restaurangbolaget inte ekonomiskt kunde driva. Därtill var partsförhållandena i tvisten komplicerade och därmed utgången något osäker.
Restaurangbolaget valde därför att inte driva frågan vidare i domstol. En trepartsuppgörelse var dessvärre inte heller möjlig till följd av meningsskiljaktigheter mellan fastighetens tidigare och nya ägare. Resultatet blev att restaurangbolaget tvingades flytta från lokalen före hyrestidens utgång, utan någon kompensation. Vidare hade restaurangbolaget kostnader för juridiskt ombud, vilka inte fullt ut täcktes av bolagets rättsskyddsförsäkring.
Slutsats och rekommendation till hyresgäster:
• Kontrollera noga vem som är din hyresvärd, och att den som skriver under som hyresvärd faktiskt är fastighetsägare (information kan fås genom fastighetsregistret hos lantmäterimyndigheten)
• Kontrollera att de som skriver på är behöriga firmatecknare (information fås genom bolagsregistret hos bolagsverket). Om underskrift sker genom fullmakt måste fullmakten omfatta undertecknande av hyresavtalet samt vara behörigen undertecknat av firmatecknare enligt bolagsregistret eller annan fullmakt
• Se till att de överenskommelser som ingås är skriftliga (även muntliga överenskommelser är giltiga om ingenting annat har avtalats, men bevisvärdet av muntliga överenskommelser är lågt om det blir tvist)
• Man bör, beroende på vem som är hyresvärd i det enskilda fallet (särskilt som andrahandshyresgäst med utgångspunkt från ovan refererade fall), överväga att kräva säkerhet från hyresvärden för dennes förpliktelser enligt hyresavtalet och enligt hyreslagen
• Ta gärna hjälp av juridiskt ombud inför undertecknandet av ett hyresavtal, för att undvika senare tvister som kan bli kostsamma och ta onödig tid och kraft från den egentliga verksamheten
Kajsa Westerdahl
advokat Baker & McKenzie
Kommentera artikeln
