2004 nekade Svenska Bostäder ett bolag, Eurostar, förlängning av ett hyresavtal beträffande en ensalongsbiograf i samband med ombyggnaden av Vällingby Centrum. Eurostar hade hyrt lokalen sedan 1985. Biografens yta skulle efter ombyggnaden bli tre gånger så stor och utgöra en multiplexbiograf med fem salonger. Denna biografanläggning hyrs av SF Bio AB.
Svenska Bostäder erbjöd inte bolaget någon godtagbar ersättningslokal varför bolaget yrkade att det hade rätt till skadestånd.
Tingsrätten biföll bolagets talan och fann att Svenska Bostäder skulle betala drygt tre miljoner kronor i skadestånd då de inte tillhandahållit någon godtagbar sådan.
Hovrätten beslutade i november 2008 att fastställa tingsrättens domslut.
I mars 2011 fann dock Högsta domstolen, HD, att hovrätten gjort en felaktig tolkning av hur en generalklausul i jordabalken skulle tolkas och återförvisade därför målet till hovrätten.
Därefter, i februari 2012, fann hovrätten att Svenska Bostäder inte hade haft någon befogad anledning att säga upp biografens lokalhyresavtal. Domstolen fastställde därmed på nytt tingsrättens domslut.
HD konstaterar att en lokalhyresgäst vid uppsägning inte har någon rätt till förlängning. Lokalhyresgästen har istället ett indirekt besittningsskydd som innebär en rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet.
Ersättningsskyldigheten faller dock bort när hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning. Detta innebär att hyresvärden ska ha sakliga skäl, och dessa ska vägas mot hyresgästens intressen.
När det gäller just rivnings- och ombyggnadsfall behöver hyresvärden inte påvisa sakliga skäl, då sådana i princip alltid anses föreligga. Hyresgästen ska dock kompenseras med antingen ny lokal eller ersättning i pengar. Enligt HD måste denna reglering få betydelse även vid en intresseavvägning enligt generalklausulen.
HD uttalar att det förhållandet att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse i normalfallet inte i sig anses vara en befogad anledning att upplösa ett hyresförhållande utan att hyresgästen kompenseras. Enligt HD ska en helhetsbedömning göras i dessa fall.
HD konstaterar att Svenska Bostäder haft sakliga skäl för att inte förlänga hyresavtalet och att deras intresse av att ta lokalen i anspråk väger tungt.
HD finner dock att hyresgästen hade ett betydande intresse av att stanna kvar i lokalen. HD konstaterar också att Svenska Bostäder varken erbjöd någon ekonomisk kompensation eller ersättningslokal, trots att hyresvärden hade ekonomiskt utrymme för detta.
HD finner att Eurostars intresse av att behålla lokalen väger tyngre än de skäl som Svenska Bostäder har anfört till stöd för uppsägningen.
Hyresvärden har därför inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet i den mening som avses i jordabalken, varför HD nu fastställer hovrättens domslut.
Foto: Bertil Ericson / TT
