I slutet av 2010 sade föreningen Folkets Hus och Park i Sundsvall upp Scandic Hotels AB från en lokal i centrala Sundsvall där bolaget bedrivit hotellverksamhet sedan 1995.
Enligt lokalhyresavtalet mellan parterna gällde en tvåårig uppsägningstid och hyresförhållandet skulle därför upphöra i slutet av 2012.
Folkets hus, som avsåg att bedriva egen hotellverksamhet i lokalen, betalade med anledning av uppsägningen ut två miljoner kronor i kompensation, men Scandic väckte talan i tingsrätten och yrkade ytterligare ersättning enligt jordabalken.
Tingsrätten konstaterade att en hyresvärd som saknar koppling till hyresgästens verksamhet normalt inte kan anföra viljan att ta över verksamheten som ett sakligt skäl för uppsägning. Parterna har dock haft ett särskilt samarbetsavtal där Folkets Hus bedrivit konferensverksamhet med koppling till hotellet.
Konferensverksamheten kom genomgående, till skillnad från hotellverksamheten, att gå med underskott och Folkets Hus var därför missnöjt med den delade skötseln. Tingsrätten ansåg att föreningen med hänsyn till omständigheterna haft sakligt skäl för uppsägning.
Hyresvärden hade visserligen inte kunnat anvisa en likvärdig lokal, men Scandic hade redan före uppsägningstidens utgång ändå kunnat flytta till nya, likvärdiga lokaler.
Tingsrätten ansåg också att Scandics goodwill snarast är kopplat till hotellkedjan som helhet och bedömde, bland annat med anledning av kedjans omfattande stamgästprogram, att gästerna skulle välja hotellet även efter lokalbytet.
Scandic hade visserligen anfört att de nya lokalerna, som ligger endast några hundra meter från de gamla, varit avsedda för att öppna ytterligare ett hotell i Sundsvall men dessa uppgifter var enligt tingsrätten alltför vaga för att påverka bedömningen.
Med hänsyn även till den kompensation som redan utbetalats fann tingsrätten att Folkets Hus haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Scandics talan ogillades därför.
Hovrätten ändrar nu tingsrättens dom och fastställer att föreningen ska ersätta Scandic i enlighet med jordabalken. Domstolen anser nämligen, till skillnad från underinstansen, att föreningen saknat sakligt skäl för uppsägning.
Föreningen har gjort gällande att lönsamhetsproblemen med konferens- och restaurangverksamheten berott på att Scandic brutit mot parternas samarbetsavtal i fråga om marknadsföring och prissättning av hotellrum. Att något sådant avtalsinnehåll funnits har dock inte bevisats, konstaterar hovrätten, och föreningen har heller inte gjort avtalsbrott gällande i samband med uppsägningen.
Högsta domstolen, HD, fann i NJA 2007 s. 1018 att hyresvärden Shell hade rätt att vederlagsfritt säga upp sin hyresgäst från en bensinmackslokal. Parterna hade dock flera ytterligare avtal och det handlade om ett franchiseförhållande.
I det aktuella fallet handlar det istället om en hyresgäst som driver verksamhet under sitt eget välkända varumärke och en värd som inte tidigare bedrivit någon hotellverksamhet. Samarbetsavtalet mellan parterna har också enligt hovrätten inneburit ett ”begränsat utbyte mellan de olika verksamheterna”.
Utgångspunkten är enligt förarbetesuttalanden till jordabalken att hyresvärdens vilja att vederlagsfritt tillgodogöra sig ett värde som hyresgästen skapat inte medför sakliga skäl för uppsägning.
Med hänsyn till omständigheterna kan det heller inte, enligt hovrätten, vara frågan om en sakligt grundad uppsägning i det nu aktuella fallet och föreningen är därför ersättningsskyldig.
Som tappande part åläggs den även att ersätta Scandics rättegångskostnader i två instanser med närmare 1,4 miljoner kronor.
Foto: Fredrik Persson / TT
