Stockholms stad och ett restaurangbolag ingick under år 1997 ett hyresavtal som rörde Stadshuset i Stockholm.
Uppsägningstiden var tolv månader och förlängningstiden vid utebliven uppsägning var 60 månader.
Avtalet gällde sammanlagt cirka 1 400 kvadratmeter som skulle användas som restaurang. I en bilaga till avtalet angavs att bolaget var skyldigt att svara för all slags servering inom Stadshuset.
Kommunen sa upp avtalet ”till upphörande och avflyttning” i december 2009. Skälet till att förlängning inte medgavs var att tjänsterna för restaurangverksamheten i Stadshuset skulle upphandlas i enlighet med lagen om offentlig upphandling, LOU.
Restaurangbolaget deltog i upphandlingen men vann inte.
”Blandat avtal”
Restaurangbolaget hävdade att kommunen inte hade haft sakliga skäl för att upplösa hyresförhållandet och att kommunen därför var skyldig att ersätta bolagets förluster till följd av upplösandet. Bolaget stämde därför kommunen vid Stockholms tingsrätt.
Stockholms tingsrätt konstaterade inledningsvis att det var fråga om ett blandat avtal, som innebar både lokal- och tjänstupplåtelse.
Kommunen gjorde gällande att avtalets huvudsakliga ändamål var bolagets skyldighet att svara för serveringen och att avtalet därför borde bedömas som ett tjänsteavtal.
Enligt tingsrätten framstod det dock som att serveringsskyldigheten inte var någon självständig rättighet vid sidan av lokalupplåtelsen. Hyreslagstiftning var därför tillämplig på avtalet.
Vid en sammantagen bedömning kom tingsrätten fram till att kommunen inte hade haft sakliga skäl att säga upp avtalet och att kommunen därför skulle ersätta restaurangbolaget med drygt 80 miljoner kronor.
”Undvika olagligt statsstöd”
Domen överklagades till Svea hovrätt som nu slår fast att avtalet ska bedömas i enlighet med hyreslagstiftningen.
Enligt hovrätten måste uppsägningen uppfattas som att kommunen avsåg att upphandla angivna tjänster enligt LOU.
Kommunen har även hävdat att avtalet sades upp för att undvika olagligt statsstöd. Detta framstår enligt hovrätten snarare som en efterkonstruktion, speciellt då representanter för kommunen uppgivit att syftet med uppsägningen var att kommunen ville försöka få en högre ersättning för nyttjandet.
Det framgår också att de aktuella tjänsterna inte omfattas av LOU och att kommunen genomförde upphandlingen i form av en så kallad tjänstkoncession. Det finns inget tvång att upphandla tjänstkoncessioner och redan på denna grund anser hovrätten att kommunen inte har haft sakligt skäl att säga upp avtalet.
Kommunen är därmed ersättningsskyldig enligt jordabalkens regler om obefogad uppsägning.
Ersättning kan enligt jordabalken – utöver en årshyra – utgå i skälig omfattning för bland annat rörelseskada, förlust av goodwill och flyttningskostnader.
”Förslust av goodwill”
Till skillnad från tingsrätten anser hovrätten att restaurangbolaget även bör få ersättning för förlust av goodwill.
Restaurangrörelsen var starkt förknippad med verksamheten i Stadshuset och Nobelfesten. Hovrätten anser det visat att detta har haft en positiv inverkan på omsättningen och att bolaget därför är berättigad till förlust av goodwill.
Hovrätten skriver i sina domskäl:
”Det har genom V_s (vittnes) uppgifter framkommit att bolaget på grund av Nobelfestverksamheten bl.a. fick möjlighet att delta i internationella mässor och knyta affärskontakter med utländska reseförmedlare samt att denna marknadsföring även påverkade omsättningen inom bolagets andra enheter på ett positivt sätt.”
Sammanlagt ska ersättningen uppgå till drygt 136 miljoner kronor. Av dessa utgör rörelseskadan cirka 132 miljoner kronor.
Foto: Robin Haldert/TT
