I början av 2008 tog en krögare över två lokaler i en fastighet i centrala Stockholm för att driva restaurang - en överlåtelse som godkändes av hyresvärden Svenska Bostäder.
På Svenska Bostäder var man dock redan då medveten om att grundförstärknings- och renoveringsarbeten skulle utföras på fastigheterna i kvarteret under de närmaste åren. Dessa arbeten inleddes sommaren 2010 i en grannfastighet 50-100 meter från restaurangen.
Arbetena innebar omfattande materialtransporter och ljud, bland annat på grund av en kompressor som ofta var igång.
Arbetena flyttade allt närmare
Nästföljande sommar fortsatte arbetena på en annan fastighet, och en lastzon framför restaurangen började då användas för varuleveranser - någonting som inte reglerats i hyresavtalet för restauranglokalen.
Inför att arbeten skulle inledas även i restaurangfastigheten sade värden upp avtalet. Krögaren flyttade hösten 2012 efter misslyckade medlingsförsök i hyresnämnden.
Krögaren ansåg att hyresvärden var skadeståndsskyldig för de rörelseförluster på drygt 3,4 miljoner kronor som hade uppstått i restaurangverksamheten till följd av arbetena.
Krögaren hävdade att värden borde ha upplyst om de kommande arbetena i samband med tillträdet eller när hyresavtalet förlängdes 2009, samt om hur lastzonen framför restaurangen skulle användas. Om värden hade gjort det så hade krögaren aldrig övertagit eller förlängt hyresavtalen uppgav han.
Tingsrätten beslutade dock att avslå käromålet helt.
Värden borde inte ha insett olägenheterna
Värden kunde i och för sig ha blivit skadeståndsskyldig för att ha brustit i sin lojalitetsplikt gentemot krögaren i egenskap av avtalspart. I samband med tillträdet hade värden dock bara lämnat ett ensidigt godkännande till den avflyttande lokalhyresgästen samtidigt som krögaren inträtt som ny part i ett befintligt avtal. I en sådan situation finns ingen särskild upplysningsplikt, konstaterade tingsrätten.
Domstolen ansåg inte heller att värden vid förlängningen borde ha insett att renoveringsarbetena som sådana skulle vara av omedelbar betydelse för krögarens vilja att förlänga avtalet.
Det var heller inte vårdslöst av värden att inte upplysa om hur lastzonen skulle användas. Det var inget som värden kände till vid förlängningen och det är dessutom inte möjligt för privata aktörer att reglera användningen av allmän gatumark i avtal, framhöll tingsrätten.
Ombyggnationen hade heller inte utförts på ett sätt som gjorde att hyreslagens regler om hinder och men i nyttjanderätt aktualiserades, avslutade tingsrätten.
Svea hovrätt gör nu samma bedömning och fastställer tingsrättens dom.
Foto: Fredrik Sandberg / TT
