Ett familjeägt handelsbolag som tidigare drivit hotellverksamhet på sin fastighet överlät under år 2011 verksamheten till ett så kallat lagerbolag och tecknade ett hyresavtal mellan de båda bolagen.
Några månader tidigare hade köparna via sitt handelsbolag ingått ett femårigt hyresavtal med fastighetsägaren.
Fastighetsägaren hade dock fortfarande kontrollen över hotellbolaget och kort före aktieöverlåtelsen ingick hotellbolaget och fastighetsägaren ett nytt hyresavtal med betydligt högre årshyra.
Hyreskontrakten föreskrev samma årshyra för de två första åren, men för år tre varierade den mellan 360 000 kronor i det äldre avtalet och 780 000 i det senare. För år fyra och fem föreskrev det senare avtalet endast marknadsmässig hyra, medan det äldre angav 480 000 kronor som årshyra.
Fastighetsägaren stämde holdingbolaget i Solna tingsrätt och krävde betalning av förfallen hyra samt att hyresgästen skulle förpliktas att avflytta från fastigheten på grund av förfallna hyresskulder.
Fastighetsägarens ansvar att förankra nytt avtal
Tingsrätten gick dock på hyresgästens linje och ogillade käromålet.
Fastighetsägaren ansåg att det senare hyresavtalet hade ersatt det tidigare och blivit gällande mellan parterna i och med att aktierna i holdingbolaget senare överläts.
Tingsrätten ansåg dock att det hade ålegat fastighetsägaren att försäkra sig om att hyresgästen godtog att det äldre avtalet inte längre skulle gälla. Fastighetsägaren hade enligt domstolen inte lyckats visa att köparna hade haft vetskap om det senare hyresavtalet eller att de hade godtagit de högre hyresnivåer som stipulerades i det.
Därför kunde inte hyresavtalet göras gällande mot holdingbolaget efter aktieöverlåtelsen, ansåg rätten.
Motsatt bedömning i hovrätten
Svea hovrätt delar inte denna uppfattning utan ålägger nu holdingbolaget att omedelbart avflytta samt att betala förfallna hyror på sammanlagt drygt 650 000 kronor.
Att det finns ett äldre giltigt hyresavtal påverkar inte giltigheten av ett senare avtal för samma lokal och det äldre hyresavtalet påverkar därför inte det obligationsrättsliga förhållandet mellan fastighetsägaren och holdingbolaget, konstaterar hovrätten. I samband med aktieöverlåtelsen hade holdingbolaget också ett giltigt hyresavtal.
Att de som förvärvar ett aktiebolag saknar kännedom om att bolaget är part i ett hyresförhållande saknar betydelse för bolagets skyldigheter enligt avtalet, betonar hovrätten.
Att aktieköparna ensidigt trodde att hyresförhållandet skulle regleras av det äldre avtalet mellan fastighetsägaren och köparnas handelsbolag saknar alltså rättslig inverkande på hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och holdingbolaget.
Holdingbolaget har heller inte lyckats visa att det inte är bundet av det senare hyresavtalet eller att villkoren är andra än vad som uttryckligen anges i detta. Hyresgästen har dröjt mer än två dagar efter förfallodag med ett betala hyran och hyresvärden har därför rätt att säga upp hyresavtalet på grund av förverkande. Holdingbolaget förpliktas därför att genast avflytta från fastigheten.
Foto: Pontus Lundahl / TT
