En kvinna sålde våren 2010 en fastighet till ett gift par. I samband med en fastighetsreglering två år senare upptäckte köparna att det fanns ett så kallat nyttjanderättsavtal till förmån för en grannfastighet som saknar sjötomt.
Avtalet gällde ett cirka två hektar stort markområde som skiljer grannfastigheten från vattnet – ett område där fastighetsköparna bland annat hade planerat att bygga bastu och ha en egen badstrand.
Oklart om avtalet
Köparna stämde säljaren vid Haparanda tingsrätt och begärde säljaren skulle ersätta dem med 150 000 kronor eftersom nyttjanderätten utgjorde ett rättsligt fel som säljaren inte hade upplyst köparna om i samband med affären.
Tingsrätten gick dock på säljarens linje eftersom det fanns oklarheter när det gällde det påstådda nyttjanderättsavtalet.
Säljaren har inte ifrågasatt att hennes underskrift är äkta men hävdar att hennes namnteckning måste ha avsett något annat, opreciserat avtal.
Avtalet har återfunnits som kopia på Riksarkivet och har i början av 90-talet stämplats in vid både Fastighetsbildningsmyndigheten och vid tingsrätt. Avtalet har dessutom visats upp på bank och tjänstemän har där intygat att kopian överensstämmer med originalet.
Varken paginering eller sidsignering
Den granne som skulle ha nyttjanderätten förhördes i domstolen men han kunde inte lämna uppgifter om hur undertecknandet hade gått till, vilka som var med eller var det skedde. Avtalet hade dessutom bara presenterats som en kopia och saknade paginering och signering på varje sida.
Tingsrätten ansåg därför att köparna inte hade bevisat att nyttjanderättsavtalet faktiskt hade undertecknats av säljaren – varvid något giltigt nyttjanderättsavtal inte kunde anses finnas.
Hovrätten för Övre Norrland delar tingsrättens uppfattning om att det är köparna som har bevisbördan för att ett giltigt nyttjanderättsavtal de facto belastar fastigheten.
Enligt hovrätten finns det dock inge anledning att anta att någon underskriftsförfalskning eller manipulering av avtalet har ägt rum eller att säljaren i själva verket undertecknat något annat avtal samma dag. Det finns därför ett nyttjanderättsavtal som belastar fastigheten och som utgör ett rättsligt fel.
Ingen undersökningsplikt
Köparna har inte haft någon undersökningsplikt för rättsliga fel och avtalets existens har inte ens framgått av Lantmäteriets fastighetsregister.
Köparna har reklamerat i rätt tid och har därför rätt till ersättning.
Tre värderingsutlåtanden har åberopats i målet, men inget kan enligt hovrätten läggas till grund för hur felet ska värderas. Domstolen gör istället en skönsmässig bedömning och ålägger nu säljaren att betala 75 000 kronor i prisavdrag för felet.
Foto: DJ
