Det blir allt vanligare att det uppstår fordringsförhållanden mellan makar, mellan sambor eller mellan föräldrar och barn. Ofta är det prisutvecklingen på fastigheter och bostadsrätter som är den bakomliggande orsaken, och inte sällan leder överenskommelsen till konflikter som får avgöras i domstol. Arne Larsson på Familjens Jurist redogör för några av de vanligaste situationerna och för hur framtida problem och tvister kan undvikas.
Analysen är en kortversion av expertkommentaren som finns i sin helhet hos Blendow Lexnova.
Familjerättslig nyhetsdag
Under denna heldagskurs från BG Institute ges en värdefull genomgång av den ekonomiska familjerätten – från nya förslag rörande arv och testamente till aktuella domstolsavgöranden om bodelning och sambofråg. Dessutom delar experter med sig av praktiska rekommendationer för att hantera kommande juridiska utmaningar.
Inledning
Fordringar mellan närstående kan uppstå av flera anledningar och mellan olika familjemedlemmar. Det kan vara mellan makar, mellan sambor eller mellan föräldrar och barn. Inte sällan leder fordringsförhållandet till konflikter. Det finns ett flertal avgöranden där Högsta domstolen har fått ta ställning till om betalningar eller överföringar kan anses vara utgivna lån eller gåvor, investeringar av eget intresse, grund för dolt samägande eller kanske en investering som kan motivera anspråk på grund av att mottagaren kan antas göra en obehörig vinst.
Två mycket vanliga situationer är dels när makar eller sambor gemensamt köper en fastighet eller bostadsrätt och enligt köpekontraktet blir ägare till hälften vardera av bostaden, har ett gemensamt bolån, men betalar olika andelar av kontantinsatsen. Dels när ett barn med föräldrarnas hjälp köper en bostad avsedd för eget boende.
Analys:
Bostadsköp med olika andelar kontantinsats
Det är vanligt att i synnerhet sambor som ska köpa en gemensam bostad har olika ekonomiska förutsättningar. En av dem kanske tidigare har haft en bostadsrätt, många gånger en omvandlad hyresrätt, som på grund av prisutvecklingen på bostadsmarknaden under de senaste tjugo åren har sålts med stor ekonomisk vinst. Den andra sambon har kanske inte haft samma möjlighet att på sådant sätt få ett kapital att bidra med vid köpet av den gemensamma bostaden.
När de ekonomiska insatserna vid ett bostadsköp är olika, kan ägarandelarna bestämmas i proportion till respektive insats – men det är betydligt vanligare att så inte sker, utan ägandet av bostaden bestäms schablonmässigt till hälften vardera.
Vad är det då som händer när en kontantinsats om till exempel 800 000 kronor fördelas så att den ena sambon betalar 700 000 kronor, och den andra 100 000 kronor? Om ägandet av bostaden bestäms till hälften vardera, så kan 400 000 av de 700 000 anses vara betalning av den rikare sambons andel av bostaden, medan 300 000 är någon form av överföring till den andra sambon, avsedd att täcka upp för kontantinsatsen avseende dennes andel av bostaden.
Om de två är överens om att summan är antingen ett lån eller en gåva och upprättar skuldebrev eller gåvobrev för att tydliggöra detta, så är det som regel inga problem. Men ofta finns det ingen sådan klart uttalad avsikt vid bostadsköpet, utan frågan eller kravet kommer först då samboförhållandet upphör, genom separation eller dödsfall.
Vilka möjligheter har då den sambo som har betalat större delen av kontantinsatsen att få tillbaka den del som utgör hälften av skillnaden mellan kontantinsatserna, det vill säga den del som har ”lånats ut” till den andra sambon (i ovanstående exempel 300 000 kronor)? Om parterna är oense om huruvida summan var ett lån eller en gåva, är det sannolikt den sambo som anser att det var ett lån som har att visa detta (NJA 2019 s. 23 p. 14).
Det kan i parförhållanden anses vara upp till den part som vill säkra sin insats i det gemensamma boendet, att se till att upprätta skuldebrev eller någon form av överlåtelseavtal, som tydliggör hur den ekonomiska insatsen ska ses (NJA 2019 s. 23 p. 25).
Bostadsköp med samägande av förälder och barn
En annan mycket vanlig situation är att föräldrar hjälper sina barn i samband med att barnet behöver en egen bostad, inte sällan på grund av studier på annan ort än där föräldrarna är bosatta.
Hjälpen kan bestå i att föräldrarna tar ett eget bolån med den egna bostaden som säkerhet och använder det lånade beloppet som likvid vid köp av en bostad, som barnet blir ägare till.
Det är också vanligt att föräldrar köper bostad i eget namn, men där barnet ska bo. Om det handlar det om köp av en bostadsrättslägenhet, måste ofta barnet, på grund av att det är vanligt att bostadsrättsföreningar i en sådan situation inte tillåter andrahandsuthyrningar, bli ägare till en andel, till exempel 10 %, av bostadsrätten. Ett sådant samägande kan bli problematiskt om inte tydliga avtal eller andra handlingar upprättas, då det kan ligga nära till hands att se den andel av bostadsrätten som barnet har blivit ägare till som en gåva snarare än ett lån.
Om det finns flera barn kan det kan det i de fall en förälder avlider vara bra att ha handlingar som klargör om bostadsrättsandelen ska ses som förskott på arv eller ej.
Medlåntagare vid bostadsköp
Det var tidigare vanligt att bank vid lån utan annan säkerhet eller vid bostadslån som extra säkerhet, fordrade att lånets betalning skulle säkras genom att en eller flera borgensmän åtog sig ansvar för skulden, om låntagaren av någon anledning inte klarade av att betala den. Då processen innan borgensmannen kunde krävas på betalning var något omständlig, har borgensmannen numera ersatts av en medlåntagare.
Två personer som gemensamt ansvarar för till exempel ett bolån, kan sägas vara medlåntagare, men den innebörd som ordet numera har fått är snarare en person som på lika villkor som den egentliga låntagaren ansvarar för skulden gentemot banken. Det finns alltså en låntagare, som behöver den utlånade summan för att köpa något och en medlåntagare, som oftast inte får någon del alls av de lånade pengarna, men som är lika betalningsskyldig för lånet mot banken, som den som har fått ta hand om det lånade beloppet.
Medan borgensmannen många gånger var en person utanför familjen, så är medlåntagaren i de flesta fall en närstående, till exempel en make, sambo eller förälder till låntagaren. En mycket vanlig situation är att en förälder är medlåntagare till bolånet när ett barn ska köpa en bostad.
Det kan vara lämpligt att reglera förhållandet mellan låntagare och medlåntagare genom ett medlåntagaravtal. I medlåntagaravtalet kan parterna klargöra att deras ansvar gentemot banken är solidariskt men att de har kommit överens om att ett annat ansvar för betalningar av räntor och amorteringar ska gälla dem emellan. De avtalar då också att ett skuld/fordringsförhållande dem emellan uppstår om medlåntagaren måste uppfylla sitt ansvar gentemot banken. Avtalet kan också vara ett skydd för låntagaren mot eventuella anspråk på den inköpta egendomen, till exempel en bostadsrätt, från medlåntagaren.
Om Lexnova Analyserar
Varannan vecka analyserar nyhetsbyrån Lexnovas experter aktuella rättsfall för Dagens Juridiks läsare. Lexnova är Sveriges mest omfattande juridiska nyhetstjänst och rättsdatabas med bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten från landets alla instanser inom samtliga rättsområden. Analysen är en kortversion av expertkommentaren som finns i sin helhet hos Blendow Lexnova.
