Länsförsäkringar tvingas ge upp ett antal hyresavtal till en fastighet i centrala Stockholm på grund av bristande bostadsintresse.
Omständigheten att det fanns ett villkor – som upphört att gälla – i ett köpekontrakt där det anges att hyresgästerna inte kan sägas upp på den grunden ändrar inte bedömningen.
Länsförsäkringar AB förvärvade år 1970 en fastighet i centrala Stockholm i syfte bereda anställda i Länsförsäkringar Kalmar Län och Länsförsäkringar Norrbotten övernattningslägenheter i Stockholm.
Fastigheten överläts år 2008 till ett annat bolag. Enligt ett villkor i köpekontraktet åtog sig köparen – hyresvärden – att inte säga upp hyresgästerna på grund av bristande bostadsintresse så länge köparen var del av samma koncern som ett bolag. Koncernförhållandena ändrades år 2011 vilket innebar att villkoret upphörde.
Ingen bodde i lägenheterna
När hyresvärden genomförde en kontraktsanering framkom det att ingen bodde i Länsförsäkringars lägenheter. Eftersom köpevillkoret inte längre var aktuellt valde hyresvärden att säga upp bolagets samtliga hyresavtal och hänsköt förlängningstvisten till Hyresnämnden i Stockholm.
Länsförsäkringar bestred upphörsyrkandena. Bolaget gjorde gällande att eftersom uppsägningen dröjt åtta år hade hyresvärden eftergivit sin rätt att säga upp hyresavtalen på den angivna grunden.
Hyresnämnden hänvisade till 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken och konstaterade att en intresseavvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens behov av lägenheten skulle göras.
Rör sig om övernattningslägenheter
Hyresvärdens uppgivna intresse – att lägenheterna ska upplåtas som permanentbostäder –ifrågasattes av Länsförsäkringar. Bolaget menade att uppsägningarnas egentliga syfte var at förbereda en överlåtelse till en bostadsrättsförening. Bolaget anförde vidare att inga lägenheter i fastigheten hade förmedlats till Bostadsförmedlingen i Stockholm.
Med hänsyn till att den senast gjorda intresseanmälan från den aktuella bostadsrättsföreningen gjordes år 2009 och att hyresvärden inte påstått att lägenheterna ska lämnas till bostadsförmedlingen, fann nämnden att det saknades anledning att ifrågasätta hyresvärdens angivna skäl.
Länsförsäkringar gjorde gällande att avsikten med hyresrätterna sedan hyresförhållandets början varit att bereda anställda övernattningslägenheter i Stockholm. Enligt nämnden gav det aktuella köpevillkoret inte någon information om hur lägenheterna fick användas av Länsförsäkringar. Det framgick endast att uppsägning inte fick ske på grund av bristande bostadsintresse. Utredningen gav därför inte stöd för att hyresvärden haft kännedom om att hyresavtalet skulle ha haft den innebörd som Länsförsäkringar gjort gällande.
Inget reellt besittningsskydd
I praxis har det uppställts vissa krav för att en juridisk person ska anses ha ett skyddsvärt intresse av en lägenhet. Det krävs att den juridiska personen ska hyrt lägenheten för att upplåta den åt en fysisk person och att lägenheten vid tidpunkten för prövningen upplåts på detta sätt. Mot bakgrund av att lägenheterna endast nyttjades som övernattningslägenheter ansågs Länsförsäkringar inte ha ett reellt besittningsskydd.
Upphörsyrkandet skulle därför bifallas.
Hovrätten avslår överklagandet
Länsförsäkringar överklagade till Svea hovrätt, som avslår överklagandet.
Hovrätten ansåg inte att den omständigheten att hyresvärden har dröjt åtta år med uppsägningen sedan koncernförhållandena ändrades innebär att denne kan sägas ha accepterat det aktuella villkoret i köpekontraktet. Domstolen instämmer även i övrigt hyresnämndens bedömning. Överklagandet ska därför avslås. (Blendow Lexnova)
