En köpare av en lägenhet med stora badrumsbrister har rätt till ett prisavdrag på 120 000 kronor.
Det slår Högsta domstolen fast och konstaterar att det inte kan förväntas att en köpare ”ingående ska undersöka lägenhetens alla egenskaper” under en visning inför en budgivning.
Kvinnan köpte lägenheten i slutet av oktober 2014 för 2,2 miljoner kronor ”i befintligt skick” och badrummet var omgjort 2009.
I januari 2015 undersökte kvinnan badrummet i lägenheten, tillsammans med en representant för bostadsrättsföreningen, och kunde då konstatera en rad brister. Hon förelades då av föreningen att snarast bygga om badrummet så att det blev fackmässigt utfört. När en besiktning av lägenhetens elinstallationer genomfördes i maj året därpå upptäcktes dessutom flera brister avseende elen och köparen valde senare att väcka talan mot säljaren i tingsrätten och krävde ett prisavdrag på drygt 150 000 kronor.
Nekades prisavdrag i hovrätten
Enligt tingsrätten var det visat att lägenheten hade flertalet köprättsliga fel, men att ett antal av dessa var preskriberade och köparen fick därför nöja sig med 15 000 kronor i prisavdrag.
Målet gick sedan vidare till hovrätten som gjorde bedömningen att lägenheten varit i ”väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta med anledning av vissa fel i badrummet”. Detta till trots ogillades köparens talan i sin helhet då domstolen ansåg att hon inte visat att det yrkade beloppet avseende prisavdrag motsvarat kostnaden för att avhjälpa felen och för att hon inte styrkt att hon orsakats någon skada.
Köparen valde att överklaga hovrättens dom till Högsta domstolen, som meddelade prövningstillstånd i frågan om om bostadsrätten är att anse som felaktig och om köparen i så fall kan göra gällande felen trots att bostadsrätten sålts i ”befintligt skick samt hur ett sådant prisavdrag ska beräknas.
Visning inte till för att undersöka alla lägenhetens egenskaper
Högsta domstolen slår nu fast att lägenheten ska anses felaktig, trots att den såldes i befintligt skick. Detta eftersom de brister som upptäcktes i badrummet var i väsentligt sämre skick än vad köparen kunde förutsätta vid köpet. HD konstaterar även att de relevanta reparationskostnaderna avseende bristerna uppgick till 130 000 kronor, ungefär 6 procent av priset, och att felen med hänsyn till priset var väsentliga och kunde göras gällande trots ansvarsfriskrivningen.
Dessutom avsåg felen ”en central funktion i lägenheten”, det förelåg brandfara och risk för vattenskada och bostadsrättsföreningen krävde att badrummet skulle omgärdas snarast.
Detta medför, enligt HD, att bostadsrätten var felaktig trots klausulen och att köparen har rätt till prisavdrag.
Om en köpare undersökt bostadsrätten innan köpet, kan man inte åberopa sådant som borde ha märkts vid denna undersökning. HD konstaterar dock att ”vad som borde upptäckas beror på omständigheterna i det enskilda fallet” och att en visning inför en eventuell budgivning ”inte syftar till att ingående undersöka alla lägenhetens egenskaper”. Detta påverkar således, ”i betydande utsträckning”, vad köparen borde märka.
Beviljas prisavdrag på 120 000 kronor
Vad gäller storleken på prisavdraget har domstolen alltså konstaterat att en skälig reparationskostnad kan bestämmas till cirka 130 000 kronor. Renoveringen till nyskick, som köparen nu genomfört, har dock medfört en viss standardhöjnin och ett ”mindre fördelsavdrag” bör därför göras vid bestämningen av prisavdraget.
Med hänsyn till detta och till den osäkerhet som generellt gäller för värdet av en bostadsrätt i felaktigt skick bör prisavdraget, enligt HD, skäligen bestämmas till 120 000 kronor.
