Svea hovrätt fastställer att en kvinna som ingått ett ogiltigt upplåtelseavtal avseende en bostadsrätt i Stockholm, trots detta, har rätt att bo kvar i lägenheten.
Fallet handlar om en kvinna som år 2010 tecknade ett avtal med en bostadsrättsförening i Gamla Stan i Stockholm om köp av en lägenhet för 6,6 miljoner kronor.
Överträdde befogenheter
Avtalet undertecknades av två styrelseledamöter som senare visade sig ha överträtt sina befogenheter. Något giltigt avtal hade därmed inte kommit till stånd – någonting som slogs fast av Svea hovrätt redan år 2015 då den frågan prövades av domstol.
Föreningen fick därmed återbetala de 6,6 miljoner kronorna till kvinnan.
En tvist uppkom dock om effekterna av det ogiltiga avtalet.
Avhysning och skadestånd
Föreningen stämde kvinnan vid Stockholms tingsrätt och begärde att hon skulle avhysas från lägenheten.
Kvinna, på sin sida, begärde dels att hon skulle få bo kvar som ”hyresgäst” i lägenheten dels att hon skulle få 6,2 miljoner kronor i skadestånd för att hon hade gått miste om den värdeökning som hade skett av bostadsrätten.
Stockholms tingsrätt kom fram till att avtalets ogiltighet kring bostadsrätten inte innebär att kvinnan har förlorat en hyresrätt till lägenheten. Tingsrätten ansåg att det fanns skäl att analogt tillämpa vissa bestämmelser i bostadsrättslagen som egentligen ger en nyttjanderätt till en lägenhet om ogiltigheten beror på formella brister i upplåtelseavtalet.
Saknas regler om situationen
Tingsrätten tog särskilt hänsyn till lagstiftningens syfte – att skydda den som bostadsrätten skulle ha upplåtits till – och att det saknas regler om den särskilda situationen att ogiltigheten beror på ett befogenhetsöverskridande.
Mot den bakgrunden fann tingsrätten att kvinnan skulle anses ha haft hyresrätt till lägenheten från det att hon tillträdde denna och därmed saknades det grund att avhysa henne.
Bestämmelsen bedömdes även kunna tillämpas analogt avseende rätten till ersättning. Föreningen dömdes därför att betala det begärda skadeståndet på 6,2 miljoner kronor.
Säregna omständigheter
Domen överklagades till Svea hovrätt som underströk att ”omständigheterna i fallet är säregna”.
Det som enligt hovrätten i och för sig talade emot att bestämmelserna i bostadsrättslagen skulle tillämpas analogt var en bestämmelse i föreningslagen som anger att en förening inte är bunden av en rättshandling som tillkommit genom ett befogenhetsöverskridande. Denna bestämmelsen syftar dock, enligt hovrätten, bara till att skydda föreningen från bundenhet och kan i sig inte anses leda till att ett hyresavtal inte har ingåtts.
Hovrätten instämde därför i stort i tingsrättens resonemang och gick därmed på kvinnans linje när det gällde båda frågorna. När det gällde skadeståndet sänktes dock detta till sex miljoner kronor.
Skiljaktiga domare
Två av hovrättens ledamöter – en hovrättsassessor och en adjungerad ledamot – var dock skiljaktiga och ansåg att situationen inte kan jämföras med brister i formkravet. Enligt de skiljaktiga domarna borde föreningen inte vara bunden till rättshandlingen och det saknas, enligt dem, skäl att tillämpa bostadsrättslagens bestämmelser analogt.
De skiljaktiga ansåg därför att kvinnan varken borde ha rätt att bo kvar i lägenheten eller till skadestånd.
Domen överklagades till Högsta domstolen som dock anser att det inte finns skäl att pröva frågan. Hovrättens dom står därmed fast.
