Skip to content

"Ogiltiga förhandsavtal blir domstolens dilemma - risk att lagstiftaren faller på eget grepp"

KOMMENTAR - av David Muera, jur. stud, Stockholms Universitet och Magnus Mårtensson, biträdande jurist Skarp Stockholm Advokatbyrå

 

När bostadsmarknaden efter år av prisuppgångar slutligen fick sig en törn har frågan om bostadsproducenternas utformning av förhandsavtalen uppfyller de krav som uppställs i bostadsrättslagen (1991:614) (“BRL”) aktualiserats.

Om förhandsavtalen inte uppfyller formkraven i BRL är rättsföljden ogiltighet, vilket är en god nyhet för förhandstecknare som fått kalla fötter och vill dra sig ur en bostadsaffär. Det blir dock en rejäl kalldusch för bostadsproducenter och dess finansiärer.

Den rättsliga frågan i diskussionen blir framförallt frågan om den beräknade tidpunkten för upplåtelse, vilken enligt BRL ska anges i förhandsavtalet. Frågan har hittills inte varit föremål för rättslig prövning.

Ett oklart rättsläge parallellt med stigande priser på bostadsmarknaden kan ha resulterat i att bostadsproducenterna inte tillräckligt tydligt utformat förhandsavtalen, där bland annat tidpunkten för upplåtelse angivits svepande. Detta torde kunna förklaras med att förhandsavtalen tecknas i ett allt tidigare skede av bostadsköpen, vilket beror på frågan om finansiering.

Antalet förhandsavtal som ska ha tecknats för att banken ska finansiera byggnationen varierar. I vissa fall har antalet förhandsavtal uppgått till 70-75 procent av den totala andelen bostadsrättslägenheter.

Några frågor som blir aktuella är vad det är som egentligen gäller vid tecknandet av förhandsavtal, hur tydliga förhandsavtalen måste vara avseende olika frågor, samt vad formkraven ska bestå i?

Vid förseningar av uppförandet av en byggnad har vissa bostadsproducenter erbjudit förhandstecknarna att ingå upplåtelseavtal när den i förhandsavtalet angivna tidpunkten för upplåtelse inträffar. De frågor som uppstår i den situationen är när det är möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt och om upplåtelsen kan utgöra en fiktion på så sätt att upplåtelseavtalet ingås utan att det faktiskt finns en bostadsrättslägenhet att upplåta.

Om tidpunkten för upplåtelse kan anges svepande och upplåtelseavtal tecknas utan att något faktiskt byggande tagit vid, kommer bostadsproducentens löfte till förhandstecknaren inte hålla när dagen för tillträde till bostadsrättslägenheten väl är för handen.

Tillträdestidpunkten regleras i förhandsavtalet, men kan i vissa fall framgå av prospektet eller av den ekonomiska planen som genom hänvisning i förhandsavtalet utgör avtalsinnehåll. Frågan är emellertid om tillträdestidpunkten omfattas av bestämmelserna i BRL.

Om tillträdestidpunkten omfattas av bestämmelserna i BRL, kan förhandsavtalen då frånträdas av förhandstecknaren vid ett försenat tillträde? Om tillträdestidpunkten inte omfattas av bestämmelserna i BRL, är det möjligt att falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga grundsatser och på så sätt frånträda förhandsavtalet?

Formkrav för förhandsavtal
För att ingå ett förhandsavtal krävs att vissa särskilt utpekade formkrav är uppfyllda. 

I 5 kap. 3 § BRL anges att det i ett förhandsavtal ska anges beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Rättsföljden av att inte uppfylla formkraven är enligt 5 kap. 4 § BRL att förhandsavtalet är ogiltigt.

Frågan om hur preciserad tidpunkten måste vara i förhandsavtalet för att uppfylla formkravet lämnas emellertid obesvarad i lag och förarbeten.

Enligt Norstedts kommentar till BRL anges att tidpunkten för upplåtelse ska anges med ett datum och i vart fall inte anges med ett tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor (Nilsson Hjort B. & Uggla I., Bostadsrättslagen, 5 u. 2015 med elektronisk uppdatering per 2017-06-08, kommentaren till 5 kap. 3 § BRL, avsnitt 01).

Det skulle innebära att ett förhandsavtal där tidpunkten anges med ett intervall om mer än ett par veckor var ogiltigt. Det kan dock finnas goda skäl att ifrågasätta en sådan ståndpunkt.

Att på ett tidigt stadium noggrant precisera när byggnaden ska vara färdig för upplåtelse av bostadsrättslägenhet är ingen enkel uppgift. Att kategoriskt säga att den byggherre som blir försenad får alla sina förhandsavtal ogiltigförklarade låter som en alltför ingripande sanktion för något som ofta är fallet vid nybyggnationer.

I de fall en beräknad tid är angiven men den beräknade tiden fritt kan ändras av bostadsrättsföreningen torde dock slutsatsen bli att formkraven i 5 kap. 3 § BRL inte är uppfyllda. Samma gäller sannolikt i det fall tidpunkten för en upplåtelse anges som startpunkt utan några uppgifter om sluttid.

Upplåtelse av bostadsrätt till lägenhet
En fråga som uppstår när uppförandet av byggnaden blir försenat är om föreningen kan kräva att en bostadsköpare som är bunden av ett förhandsavtal ska ingå upplåtelseavtal avseende den bostadsrättslägenhet som ännu inte är färdigställd med hänvisning till att förhandsavtalet anger en tidpunkt för beräknad upplåtelse.

Den första frågan som måste besvaras är vad som avses med upplåtelse och närmare bestämt vad som avses med att beräknad tidpunkt för upplåtelse ska anges i förhandsavtal i 5 kap. 3 § BRL. Av 5 kap. 8 § punkten 2 BRL framgår nämligen att förhandstecknaren efter uppsägning får frånträda avtalet om upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och förseningen orsakats av föreningens försummelse.

Av ordalydelsen i 5 kap. 8 § BRL punkten 2 får anses följa att den relevanta tidpunkten för när skälig tid ska börja beräknas är när upplåtelseavtal ska ingås. Innebär detta att föreningen kan kräva av bostadsköparen att ingå upplåtelseavtal när tidpunkten för upplåtelse enligt förhandsavtalet är inne, trots att varken byggnaden eller lägenheten är färdigställd?

Det finns ingen uttömmande legaldefinition av begreppet upplåtelse. I 1 kap. 4 § BRL anges emellertid att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske till nyttjande mot ersättning.

Vidare anges att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. Även om lagtexten inte ger något tydligt svar så synes upplåtelse förutsätta att det redan finns en fysiskt färdigställd lägenhet att upplåta.

Vilken funktion fyller egentligen institutet förhandsavtal om det går att upplåta något som ännu inte finns? Syftet med att tillåta förhandsavtal (tidigare var det förbjudet att ingå förhandsavtal om upplåtelse till bostadsrätt och att uppbära förskott på betalningen) var främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92, s. 83).

Möjligheten att kunna binda bostadsköpare på ett tidigt stadium underlättar (och är i vissa fall nödvändigt) för finansieringen av uppförandet av byggnaden. Klart står åtminstone att om föreningen kunde välja att ingå upplåtelseavtal när byggnaden fortfarande var under uppförande, skulle förhandsavtalet sakna betydelse.

Det vore varken en konsekvent eller ändamålsenlig tillämpning av BRL om upplåtelseavtal skulle kunna användas för att kringgå förhandsavtalet och dess funktion.

Slutligen ska nämnas att 5 kap. 8 § BRL förutsätter att föreningen kan komma i dröjsmål med upplåtelsen. Om föreningen kan bota dröjsmålet i ett förhandsavtal genom att ingå upplåtelseavtal skulle den möjlighet som ges att frånträda förhandsavtalet i 5 kap. 8 § BRL sakna all praktisk betydelse.

Det kan således finnas grund att ifrågasätta sådana upplåtelseavtal som redan har ingåtts, trots att ingen lägenhet ännu finns. Det torde även gälla i de fall upplåtelseavtalen tecknats i tron att det förelåg en skyldighet att teckna avtal. Det kan då ifrågasättas om upplåtelseavtalen verkligen ingåtts med förhandstecknarens fria och upplysta vilja.

Det finns emellertid ett visst stöd för att begreppet upplåtelse i 5 kap. 3 och 8 §§ BRL ska ges en vidare innebörd än vad som följer av ordalydelsen. Istället för upplåtelse av bostadsrätt skulle begreppet “upplåtelse” i lagrummen kunna innebära bostadsupplåtelse, eller närmare bestämt tillträde till lägenheten.

I prop. 1990/91:92 s. 85 anges att förhandsavtalet får frånträdas om bostadsrätten inte upplåts inom den beräknade tidpunkten för bostadsupplåtelsen. Användandet av ordet bostadsupplåtelse kan ge ett visst stöd för att med upplåtelsen i 5 kap. 8 § punkten 2 BRL avses något vidare än upplåtelse av bostadsrätt.

Vidare anges i prop. 1990/91:92 s. 187 att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet. Av intresse är användandet av ordet tillträde istället för, såsom i lagtexten, upplåtelsen.

Att lagstiftaren uttryckt sig på olika sätt i förarbetena väcker onekligen frågan på vilken grund ordet upplåtelse tagit sin plats i lagtexten. Vår uppfattning är begreppet, för att systematiskt passa in i BRL, ska innebära tidpunkten för ingående av upplåtelseavtal.

Tillträdestidpunkten har emellertid enligt vår mening getts en viss betydelse i bestämmelsen 5 kap. 8 § BRL. Sannolikt ska upplåtelse och tillträde ligga nära varandra i tiden (prop. 1990/91:92 s. 187). Om tidsspannet mellan upplåtelsen och tillträdet blir för långt har lagstiftningens ändamål enligt vår mening sannolikt förfelats.

Avtalsrättsliga principer
En annan fråga är om rätten till frånträdande är begränsad till de fall som anges i 5 kap. 8 § BRL? Uppfattningen har framförts att parterna i ett förhandsavtal inte kan ges en utvidgad rätt att säga upp avtalet i förhållande till de lagfästa bestämmelserna (Flodin, SvJT 2007, s. 623).

Vidare anges att bestämmelsen är uppställd till skydd för såväl enskilda förhandstecknare som för föreningen och kollektivet av förhandstecknare.

Sammantaget talar detta i viss mån för att förhandstecknarna äger rätt att säga upp förhandsavtalet endast i de fall då 5 kap. 8 § BRL är tillämplig. I prop. 1990/91:92 s. 91 uttalades emellertid att allmänna avtalsrättsliga grundsatser och avtalslagens bestämmelser gäller i fråga om giltigheten av förhandsavtal. 

Enligt vår mening går det inte att bortse från förarbetsuttalandet om att de allmänna avtalsrättsliga grundsatserna ska vara tillämpliga. Det får åtminstone anses innebära att avtalslagens regler om ogiltighet gäller i förhållandet mellan förening och förhandstecknare.

Avslutande kommentar
Lagstiftaren har vid mer än ett tillfälle ändrat spelreglerna på bostadsmarknaden. Införandet av det skärpta amorteringskravet, som bankerna ska tillämpa sedan den 1 mars 2018, har sannolikt ytterligare ökat förhandstecknarnas vilja att frånträda förhandsavtalen.

Lagstiftarens syfte med de olika krav som införts är bland annat att minska skuldsättningen och undvika en kollaps av bostadsmarknaden. Huruvida förhandsavtalen är ogiltiga och på vilken grund dessa kan frånträdas kommer högst sannolikt bli föremål för en framtida domstolsprövning.

Om det skulle konstateras att förhandstecknarna alltjämt är bundna av förhandsavtalen kommer det leda till stora konsekvenser för den enskildes privatekonomi.

Om förhandsavtalen å andra sidan skulle förklaras ogiltiga kommer detta ha en stor inverkan på bostadsmarknaden med bland annat konkurser och eventuellt en bostadskrasch inom sektorn för nyproducerade bostadsrätter. Det som lagstiftaren till varje pris ville undvika.

Det finns med andra ord en stor möjlighet att lagstiftaren till slut faller på eget grepp vad avser dess vilja att reglera bostadsmarknaden.

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt