Skip to content

"Äkta eller oäkta bostadsrättsförening - domen kommer ändra Skatteverkets bedömning"

KOMMENTAR/DEBATT - av Andreas Möller, skattejurist på Möllers Juridik, tidigare tolv år på Skatteverket

 

Högsta förvaltningsdomstolen meddelade nyligen ett beslut om att inte medge prövningstillstånd avseende vilket inflytande ett värderingsintyg ska ha vid bedömningen om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.

Skatteverket har olika beteckningar av bostadsrättsföreningar. De delas upp i två olika kategorier, äkta och oäkta bostadsrättsföreningar.

Egentligen heter det äkta privatbostadsfastighet och oäkta bostadsföretag. Men för att gemene man ska förstå vad artikeln handlar om kommer jag att benämna dem som äkta och oäkta bostadsrättsföreningar.

För att ses som en äkta bostadsrättsförening måste åtminstone 60 procent av intäkterna komma ifrån bostadsrätter som ägs av privatpersoner. Detta innebär att så länge intäkter från exempelvis lokaler inte överstiger 40 procent så anses bostadsrättsföreningen vara en äkta bostadsrättsförening.

Typexemplet på en oäkta bostadsrättsförening är en fastighet som ligger centralt och har större lokaler i markplan. De attraktiva lokalerna innebär stora intäkter för bostadsrättsföreningen och samtidigt låga avgifter för de boende i bostadsrättsföreningen. Ju lägre avgifter för de boende desto större risk är det att Skatteverket anser att det är en oäkta bostadsrättsförening.

Beskattningskonsekvenserna beroende på om det är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening är omfattande. En oäkta bostadsrättsförening beskattas som ett aktiebolag, det vill säga samtliga intäkter och kostnader ska tas med i beskattningsunderlaget.

Vid försäljning av sin bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening är skatten 22 procent, i en oäkta bostadsrättsförening är skatten 25 procent.

Det går inte heller att få uppskov med den vinst en person gör vid försäljning av sin bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening.

En innehavare av en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening som exempelvis betalar 5 000 kronor i månadsavgift och som skulle få betala 10 000 kronor för en likvärdig hyresrätt anses ha fått en förmån och ska förmånsbeskattas i inkomstslaget kapital med 25 procent skatt, vilket innebär ytterligare en avgift per månad om 1 250 kronor.

I den dom som kammarrätten meddelade - och som Högsta Förvaltningsdomstolen alltså inte meddelade prövningstillstånd i - var förutsättningarna följande:

En bostadsrättsförening anlitade ett värderingsföretag för att ta fram ett fiktivt hyresvärde på bostadsrätterna i den aktuella bostadsrättföreningen.

I värderingen framkom att bostadsrätternas avgift skulle ha en avsevärt högre nivå om det hade varit hyresrätter. Denna värdering ansåg sedan bostadsrättsföreningen med instämmande av kammarrätten skulle ligga till grund för bedömningen om intäkter från bostadsrätterna till 60 procent eller mer översteg intäkter från bland annat lokaler.

Denna bedömning bör ändra Skatteverkets inställning till vilket inflytande ett värderingsintyg kan ha.

Oäkta bostadsrättsföreningar som genom en värdering likvärdig den i målet kan visa att hyresnivån för bostadsrätterna i bostadsrättsföreningen borde vara högre har stora möjligheter att omklassificeras till äkta bostadsrättsföreningar och därmed åtnjuta beskattningslättnader.

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt

8 comments

Intressant artikel, detta är något jag kommer att ta upp vid nästa styrelsemöte i min bostadsrättsförening. Kan tänka mig att det är många föreningar som är i samma situation som vår och behöver skattejuridisk rådgivning.

Intressant, men har du någon uppfattning om rättsläget kan ha ändrats genom den här kammarrättsdomen jämfört med RÅ 2008 ref. 5?

Hej Sredna!

Den dom du hänvisar till gäller bedömningen avseende en ideell förening och om denna ska anses vara allmännyttig och därmed erhålla skattelättnader.

Är det verkligen den domen du menar?

Hej igen,
Nu har jag hittat och snabbt läst igenom kammarrättsdomen du behandlar i artikeln (KR Stockholm 2480--2481-15). Verkar ha varit en hel del ostridigt jämfört med RÅ 2008 ref. 5, men både föreningen och SKV åberopade det rättsfallet i förvaltningsrätten. Intressant om du har någon jämförande reflektion.

I domen du talar om var frågorna mer riktade mot tröghetsregeln, dvs att en äkta bostadsrättsförening inte ska ses som en oäkta bara för att fördelningen av intäkterna har förändrats under ett enskilt år. I domen jag refererat till är den springande punkten betydelsen av värderingsintyget. Detta är något som tidigare generellt inte har godtagits av domstolarna och framförallt inte av Skatteverket.

Men visst är det väl bruksvördeshyrans relation till marknadshyran för lokalerna som avgör huruvida föreningen är äkta eller inte, inte avgiftens ! Beträffande förmånsbeskattningen är det dock befintliga avgifter dom ställs i relation till bruksvärdeshyran, inte sant !