REPLIK: ”Lockpriser är ett reellt problem som måste lösas”

REPLIK – Gunilla Paulsson, myndighetschef, Fastighetsmäklarinspektionen.

Med viss förvåning har jag tagit del av Magnus Melins inlaga med synpunkter på Fastighetsmäklarinspektionens (FMIs) arbete mot lockpriser på bostadsmarknaden. Melin tycks mena att eftersom många av dem som anmäler mäklare till FMI för användande av lockpris tycks ha insett att det är just ett lockpris så skulle det därför inte utgöra ett problem. Ponera att samma resonemang skulle användas när det gäller exempelvis bedrägerier mot åldringar. Bara för att några genomskådar bluffen skulle det alltså inte röra sig om ett samhällsproblem?

Melin tycks också anse att de anmälningar som är anonyma inte riktigt räknas om man vill göra en bedömning av hur stort problemet med lockpriser egentligen är.  

FMI har fokus på att arbeta mot problem som innebär väsentliga risker för konsumenter på bostadsmarknaden. Vi prioriterar därför att utreda anmälningar som innehåller uppgifter som tyder på att en mäklare allvarligt åsidosatt sina lagliga skyldigheter. Anmälaren är aldrig part i våra ärenden utan det är substansen i anmälan som i första hand avgör om vi går vidare och utreder påståendena. Det är i det avseendet ointressant om anmälaren är anonym eller ej.  

Att en mäklare använder sig av lockpris står i strid med fastighetsmäklarlagen och marknadsföringslagen och utgör ett brott mot god fastighetsmäklarsed. 

Under perioder med kraftigt ökande bostadspriser, som de vi sett under de senaste åren, blir problemet med lockpriser större än annars. Lockpris har länge varit den vanligaste grunden för anmälan till FMI. Vi ser över åren en tydlig korrelation mellan budpremiernas storlek och antalet anmälningar till myndigheten. 

Varför är då lockpriser ett problem?

Ur spekulantens synvinkel leder ett för lågt satt utgångspris till att man lägger tid och pengar på att gå på visningar, lägga bud och över huvud taget engagera sig i bostadsförsäljningar som man inte har råd med. 

Även säljaren kan påverkas av att lockpriser förekommer. Om grannens likvärdiga bostad sätts ut till underpris kan den som sätter rätt pris få svårare att sälja eftersom färre spekulanter dyker upp.

Mäklaren kan tjäna på att sätta ett lockpris eftersom fler lockas till visningar, budgivningen kommer snabbare i gång och mäklaren kan också hoppas på fler efteraffärer bland spekulanterna. När många mäklare sätter för låga utgångspriser blir det svårt för den seriöse mäklaren att marknadsföra sina objekt på ett korrekt sätt. FMI får många vittnesmål från mäklare om att detta är ett bekymmer. 

Det finns alltså många skäl för Magnus Melin och -betydligt viktigare- hela fastighetsmäklarbranschen att ta fenomenet lockpriser på allvar. Felaktigt satta priser påverkar förtroendet för mäklaren och tilltron till mäklarens expertroll på ett negativt sätt. 

Frågan om lagstiftningsåtgärder mot lockpriser har varit uppe flera gånger men hittills inte genomförts eftersom lagstiftaren visat tilltro till aktörernas möjligheter att lösa frågan själva. Olika aktörer har vid ett flertal tillfällen tagit initiativ som syftat till att komma till rätta med lockpriserna. De har lanserats under namnen Fast pris, Accepterat pris, Statistiskt jämförelsevärde och Bopriskoll. Samtliga initiativ har dock runnit ut i sanden eftersom inte hela branschen stått bakom.  

Jag hoppas nu på att vi genom en branschöverenskommelse mellan de två branschförbunden och FMI ska kunna hitta en lösning som innebär att alla inblandade ska få betydligt bättre vägledning i sina beslut i bostadsaffärer. En sådan lösning finns i Norge sedan ett antal år tillbaka. Jag anser att det rådande osäkra läget med en förväntad nedgång i marknaden är rätt tillfälle att genomföra en förändring som innebär att det är det bedömda marknadsvärdet som ska vara utgångspunkten i prissättningen av bostäder. En sådan förändring som genomförs av hela branschen vid ett och samma tillfälle måste givetvis åtföljas av effektiva informationsåtgärder.

I sammanhanget förtjänar det att påpekas att FMI har fler verktyg till sitt förfogande än att utdela disciplinpåföljder till enskilda mäklare. Numera ska nämligen även fastighetsmäklarföretagen vara registrerade och stå under tillsyn. Företagen har en skyldighet att verka för att de anställda mäklarna följer god fastighetsmäklarsed. De är också skyldiga att agera om en mäklare inte följer regelverket. Prissättningen av ett förmedlingsobjekt är en viktig del av mäklaruppdraget och det måste därför enligt min uppfattning rimligen krävas av mäklarföretagen att de tillhandahåller de verktyg som behövs för att mäklarna ska kunna tillämpa en korrekt prissättning. Dessutom ska företaget följa upp och vidta åtgärder mot mäklare som inte sköter sig.   

Slutligen har Magnus Melin fel även i att FMI skulle ägna sig åt att plocka lågt hängande frukter i vårt arbete mot lockpriser. Det är oerhört arbetskrävande att hantera dessa anmälningar. Vi skulle hellre ägna mer uppmärksamhet åt andra saker som till exempel hur mäklarna hanterar penningtvättsfrågor. En branschöverenskommelse mot lockpriser skulle kunna ge oss det utrymmet. Det stora antalet anmälningar, upprörda samtal och mejl från både konsumenter och mäklare och inte minst lagstiftarens uppmärksamhet på frågan anser jag visar tydligt att lockpriser är ett reellt problem som måste lösas. Branschen har just nu lösningen i sin hand.