Skip to content

"Ohanterliga konsekvenser vid förhandstecknade bostadsrätter - hur skäliga är egentligen avtalen?"

DEBATT - av Elias Berg von Linde, biträdande jurist Vasa Advokatbyrå

 

Under de senaste åren har marknaden för nyproducerade bostadsrätter kantats av betydande svårigheter. Byggprojekten har i flera fall drabbats av väsentliga förseningar och försäljningssvårigheter.

Bankernas skärpta bolåneprövningar, och amorteringskraven, har i sin tur inneburit en rejäl kalldusch för de privatpersoner som ofta långt i förväg har valt att teckna förhandsavtal för bostadsrätter i nyproduktionerna.

Lånelöften som tidigare givits har inte kunnat infrias vilket i många fall omöjliggjort fullgörandet av förhandsavtalen. Följden av det är att förhandstecknaren (som i praktiken tvingas till ett avtalsbrott) riskerar skadeståndsanspråk från bostadsrättsföreningens sida.

Utöver mäklararvode, och andra mer administrativa kostnader, omfattar i regel skadeståndsanspråket den ”mellanskillnad” som uppstår i det fall bostadsrätten vid omförsäljning inbringar ett lägre pris. Under rådande bostadsmarknad kan det således röra sig om mycket stora belopp.

En återkommande frågeställning hos förhandstecknarna (och numera troligen även hos bostadsbolagen) är: Under vilka förutsättningar kan ett förhandsavtal ogiltigförklaras eller frånträdas?

De rättsliga utgångspunkterna för förhandsavtals giltighet finns i 5 kap. bostadsrättslagen (BrL).

Till att börja med ska förhandsavtalet uppfylla formkraven i 5:3 BrL. Rättsföljden vid brister i formkraven är ogiltighet enligt 5:4 BrL.

Formkravet om att ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” ska anges i förhandsavtalet har blivit särskilt omdebatterat. Flertalet förhandsavtal har nämligen försetts med vidsträckta tidpunktsangivelser. Ofta är den beräknade upplåtelsetidpunkten angiven till ett tidsintervall som sträcker sig över flera kvartal.

Förfarandet med vidsträckta upplåtelsetidpunkter innebär ett slags riskminimering för bostadsrättsföreningarna eftersom förhandstecknaren då får svårare att göra gällande att det föreligger en försening av upplåtelsen. På så vis undermineras regleringen i 5:8 BrL som annars kan medföra en rätt för förhandstecknaren att omedelbart frånträda förhandsavtalet i det fall upplåtelsen blir försenad.

Frågan blir således om det är förenligt med formkravet att som beräknad upplåtelsetidpunkt ange ett tidsspann som sträcker sig över en längre period.

I avsaknad av tydliga förarbetsuttalanden och rättspraxis återstår att falla tillbaka på allmänna lagtolkningsprinciper.

Utformandet av alltför obestämda avtalsvillkor avseende upplåtelsetidpunkten torde rimligen inte vara i linje med lagstiftningens ändamål. Ordalydelsen av begreppet ”tidpunkt” ger också uttryck för en mer bestämd tidsangivelse, inte ett långt tidsspann.

I motiven till bostadsrättslagen framgår dessutom att partsställningen mellan bostadsrättsförening och förhandstecknare är att likställa med relationen mellan konsumenter och näringsidkare.

Ändamålsenliga överväganden talar således för att formkravet om beräknad upplåtelsetidpunkt ska tolkas restriktivt, vilket även berörts i doktrinen.[1]

Rimligtvis kan förhandsavtalen i flera fall även angripas med avtalslagens regler om oskäliga avtalsvillkor. Alltför obestämda och svårtolkade avtalsklausuler gällande upplåtelse- och/eller tillträdestidpunkt bör kunna betraktas som oskäliga. Och således föranleda att förhandsavtalet ska jämkas, eller lämnas helt utan avseende.

Osäkerheten kring rättsläget rörande förhandsavtal är bekymmersam. Särskilt eftersom de hårdast drabbade är privatpersoner som lång tid i förväg tecknat sig för de nyproducerade bostadsrätterna.

För förhandstecknarna riskerar de privatekonomiska konsekvenserna att bli ohanterliga, och beror dessutom ofta på omständigheter som ligger utanför deras kontroll. Samtidigt förses förhandsavtalen regelmässigt med avtalsvillkor som många gånger är till nackdel för förhandstecknaren (konsumenten).

Oavsett eventuella negativa effekter för bostadsbolagen talar således starka skäl för att rättsläget ska tolkas till fördel för förhandstecknarna i egenskap av svagare avtalsparter.

 


[1] Se Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen (1 mars 2017, Zeteo), kommentaren till 5 kap. 3 §.

 

 

 

Gratis nyhetsbrev om rättsfall och juridik från Dagens Juridik - klicka här 

 

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt