Skip to content

Delägare i fastighet förlorar - villkor kan "rättsligt ifrågasättas" men anger avsikten med avtalet

Foto: DJ

Även om ett av villkoren i samäganderättsavtalet mellan fastighetsägarna "kan ifrågasättas rättsligt" så talar det för att delägarnas avsikt har varit att avtalet "ska gälla i flera generationer eller i vart fall under de nuvarande delägarnas livstid." Den av delägarna som ansåg att han hade sagt upp avtalet förlorar därför i hovrätten.

 

Bakgrunden var att ett par, genom gåvobrev år 1990 överlät fastigheten på Värmdö till sina barn.

I gåvobrevet fanns ett villkor om så kallat hembud enligt följande:

"Gåvan får inte överlåtas eller pantsättas till person som förut inte är delägare i fastigheten utan att dessförinnan ha hembjudits övriga delägare till inlösen".

Samäganderättsavtal
Två år senare ingick delägarna ett samäganderättsavtal med ett antal villkor som gällde ägandet och förvaltningen av fastigheten.

I ett av villkoren framgick.

"Delägarna äger ej rätt att kräva ut sin andel av fastigheten (fastigheten är ett s.k. arvelån). Endast om alla delägare är överens om att fortsatt samägande är omöjligt, kan delägare köpas ut for den andel av taxeringsvärdet (året innan) som motsvarar delägarens andel i fastigheten, eller kan hela fastigheten försäljas till högstbjudande."

Ansåg sig ha sagt upp avtalet
I dag ägs fastigheten av fyra personer med en fjärdedel var. En av dessa stämde de andra delägarna vid Nacka tingsrätt och begärde samäganderättsavtalet skulle anses ha upphört att gälla. I andra hand begärde han att ett av villkoren i samäganderättsavtalet skulle förklaras ogiltigt.

Mannen hade i augusti 2015 skickat uppsägningar av samäganderättsavtalet till övriga ägare av fastigheten och ansåg därmed att avtalet hade upphört att gälla.

Enligt mannen kunde avtalet sägas upp eftersom det är slutet på obestämd tid och uppsägning skett med en skälig uppsägningstid.

Ogiltigt villkor
Han ansåg också att ett villkor i avtalet - som stadgade att ägarna inte har rätt att kräva ut sin andel av fastigheten annat än om alla delägare är överens - var ogiltigt eftersom det utgjorde en förköpsrätt, någonting som endast är giltigt under vissa former.

De övriga delägarna motsatte sig detta.

Tingsrätten konstaterade att samäganderättsavtalet saknade uttryckliga bestämmelser om uppsägningsrätt och giltighetstid. Någon lagregel om detta finns inte heller.

Rättslig betydelse kan ifrågasättas
Tingsrätten ansåg att en tolkning av avtalet - speciellt med hänsyn till att det innehöll klausuler om att samägarna måste testamentera sina andelar i fastigheten till sina barn och att dessa i sin tur måste åta sig att följa skyldigheterna i samäganderättsavtalen - tyder på att avtalet inte kan anses ha ingåtts för att gälla endast tills vidare.

Tingsrätten skrev:

"Tingsrätten anser att villkoret, även om dess rättsliga betydelse kan ifrågasättas, talar för att parterna avsett att samäganderättsavtalet ska gälla i flera generationer eller i vart fall under de nuvarande delägarnas livstid."

Avtalet inte uppsagt
Tingsrätten kom därför fram till att avtalet inte kan anses ha ingåtts att gälla endast tills vidare. Mannen hade därför inte haft rätt att säga upp avtalet ensidigt och det hade alltså inte upphört att gälla.

Tingsrätten ansåg dock att det villkor som samägaren hävdat var ogiltigt innebar en "förfogandebegränsning" när det gällde framtida överlåtelse av fastighetsandelarna eftersom det anger att en delägare kan köpas ut endast om alla delägare är överens. Villkoret kunde därför inte ingås med bindande verkan, enligt tingsrätten.

Tingsrätten förklarade därmed att klausulen i avtalet var ogiltigt.

De övriga ägarna överklagade till Svea hovrätt som nu, utan tillägg, gör samma bedömning som tingsrätten och därmed fastställer domen.

 

 

 

  • Alt-texten
    Carina Johansson

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt