Skip to content

Köpare får ingen ersättning för "knäppande hus" - måste betala miljonbelopp i rättegångskostnad

Mätare för ljudnivå. Foto: Malin Grönborg / TT

Enligt köparna uppstår regelbundet höga knäppande ljud i det drygt tio år gamla huset, som ljudet från en spikpistol. Trots det slipper köparna inte ur affären och något prisavdrag har de inte heller rätt till, anser hovrätten.

 

En fastighet i Kristianstad överläts våren 2014 för en köpeskilling på 9,3 miljoner kronor. Före tillträdet åtog sig säljarna att vidta vissa renoveringsåtgärder i det tio år gamla bostadshuset. Åtgärderna innefattade bland annat en mer omfattande golvomläggning.

Högljudda knäppningar
Efter att ha bott i huset ett tag började köparna uppmärksamma högljudda knäppningar, som enligt dem närmast låter som ljudet från en spikpistol.

Köparna har ansett att det finns ett fel i fastigheten och har i första hand begärt att få häva köpet.

I andra hand har köparna krävt ett prisavdrag med närmare 7 miljoner kronor, baserat i en värdering som anger att fastigheten idag inte är värd mer än knappt 2,4 miljoner kronor.

Säljarna motsatte sig hävning eller prisavdrag och tvisten gick till domstol.

Inte bevisat att knäppningarna fanns vid köpet
Kristianstads tingsrätt ansåg att det genom mätningar som åberopats av köparna var bevisat att det i samband med vind- eller temperaturförändringar –förekommer knäppningar i huset och som enligt vittnesmål från en akustiker överskrider Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus.

Domstolen ansåg dock inte att köparna hade lyckats visa att knäppningar faktiskt funnits vid tidpunkten för köpet.

Det var inte heller bevisat att bostadshuset, som är helt byggt i betong, har varit behäftad med byggnadstekniska fel som har medfört en stor risk för knäppningar i huset.

Domstolen lade här vikt vid uppgifter som lämnats av en teknisk chef på det företag som tillverkat de betongfundament som huset uppförts med. Enligt domstolen var den tekniska chefens uppgifter tillförlitliga och talade mot köparnas påståenden.

Fastigheten ansågs inte heller ha avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet.

Käromålet ogillades därför och köparna ålades istället att ersätta säljarnas rättegångskostnader med nära 1,6 miljoner kronor.

Förlorade även i hovrätten
Köparna överklagade domen till hovrätten som ansluter sig till tingsrättens bedömning och konstaterar att det saknas anledning att tillämpa ett sänkt beviskrav i målet, eftersom parterna är jämbördiga och haft samma möjligheter till att säkra bevisning.

Hovrätten anser att de höga rättegångskostnaderna har varit motiverade, bland annat med hänsyn till målets komplexitet och ålägger nu köparna att betala ytterligare drygt 500 000 kronor för rättegångskostnader i hovrätten.

  • Alt-texten
    Isak Bellman

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt

17 comments

Hm... "...helt byggt i betong..." och ".... åtog sig säljarna att vidta vissa renoveringsåtgärder i det tio år gamla bostadshuset. Åtgärderna innefattade bland annat en mer omfattande golvomläggning."
Har aldrig hört talas om "knäppningar" i betong. Har i alla fall erfarenhet sedan 1973 av byggen. (Kärnkraftverk).
Däremot golv och man inte låtit det finnas spalt mellan betong och trä. Är betong i yttervägg ej tätad, så får man vandring av fukt över till trät om spalt saknas. Då expanderar trät och man kommer att få olika typer av knäppningar.
För att få reda på hur det är, så får man riva upp (öppna upp) och kontrollmäta.
Man kan också undra över - Varför renovering på en 10 år gammal fastighet, invändigt. Vattenskada?

Bra kommentar. Håller med dig fullkomligt. Kan eventuellt även vara spänningar i mellan och eller takbjälklag om dessa är i trä konstruktion. Kanske även i takstolar om dessa är monterade felaktigt.
Husförvaltaren

En spontan reaktion då jag läser detta är att någon av de inflyttade överreagerar på grund av INRE stress, ser därför mindre problem som stora. Det tycks som att de nya ägarna har insett att de bjudit på tok för mycket för huset och försökt motivera hävning av köpet i första hand.
Jag är inte sakunning men det är min reflektion. En bekant köpte något och fick liknande problem och jag har försökt översätta vad jag tolkat ut från detta.

Köparnas ombud har varit svagt, vinstchans när noll, hävningen - kontra "felet" är oproportionellt. Vad det nu än är för knäppande borde det gå att åtgärda för långt mindre än 2,1 mkr.

Inte igen...! Köparna borde ha blivit avrådda från att stämma. Mitt bestämda råd som pensionerad advokat är att endast stämma då fall är så vattentäta att inga tvivel råder om vem som kommer att vinna. Undantagna må större aktörer vara.
En del advokatbyråer driver sina klienter in i livslånga ekonomiska bekymmer genom att låta dem tro att just deras fall är lätt vunnet. Så är det sällan. Många gånger förlorar båda parter. Säkert är dock att varken staten eller advokaten förlorar något på sin service. Något är uppåt väggarna fel i hur systemet fungerar.

Det är i sig korrekt. Men min erfarenhet, utifrån mitt dömande, är att gemene man också blivit alltmer stridbar, ofta intill idioti. Man kan liksom inte föreställa sig att man faktiskt kan förlora en process, trots att både domare och det egna ombudet påvisar svagheter och talar för det kloka i att ta en förlikning. Jag tror det har med människors syn på sig själva att göra, och att denna förändrats bara under det senaste dryga decenniet..

Nu har gemene man blivit sina egna juristprofessorer. De går till advokaten och lär ut sin juridik. Advokaten får knappt ordet.

Man kan ställa sig frågan vems förslag det var att yrka på hävning och driva den linjen. Här finns nog förklaringen att det blev som det blev. Ett andrahandsyrkande med ett prisavdrag och en förhållandevis ringa kostnad för att åtgärda problemen hade då inte rimmat på förstahandsyrkandet. Frågan är om den yrkade rättegångskostnaden hade ansetts som skälig då tvistebeloppet endast hade uppgått till några hundra tusen kronor och om tvisten endast hade handlat om ett prisavdrag och kostnader för att åtgärda problemen. Jag tror inte det.

Att yrka på hävning vid ett köp på 9,3 mkr är ett extremt yrkande. En hävning av ett köp eller ett så pass stort prisavdrag på drygt 7 mkr, som gjordes gällande får dramatiska följder för säljaren om det hade gått igenom. Man får se processen bl.a i ljuset av detta.

Jag upplever samma sak i brottmål. Alltfler nekar trots att de är helt överbevisade därför att de har sin egen uppfattning om vad som krävs för att bli fälld. Det har skett en förändring de senaste åren.

2,1 miljoner för den ena partens advokatkostnader: Helt enkelt svårt att förstå att någon av ombuden kunna ha lagt ner närmare 1500 timmar på detta struntmål juridiskt sett.

Ombudet har nog inte debiterat enligt rättshjälpstaxan. Jag skulle tro att man debiterat minst 3 000 kr ex moms och om säljarna inte var näringsidkare får ju momsen också betalas av köparna. Det innebär att man lagt 500-600 timmar. Likväl väldigt mycket tid för ett mål om fel i fastighet...

Ok. Men hur kan någon advokat tillåtas debitera för 15 veckors heltidsjobb i ett så enkelt mål?

......men är det inte ett system där ingen har insyn och kontroll av hur mycket tid advokaten lägger ner, utan domstolen som inte har en gnutta insyn eller synsk förmåga gör en skälighetsbedömning på det påstådda.

Att någon debiterar det ingen kan kolla, är rena vansinnet. Det blir som en bilverkstad där man vet att 50% av dem saltar notan fett med tid, men uppger en viss timpenning som är marknadsmässig. Kunden fattar ingenting och får inte vara med och titta då reparationen sker, som av en händelse som har en baktanke.

Det finns advokater som tar 13 000 kr för att skicka ett par brev med enkla standardformuleringar.
Systemet lever vidare för att man lever i samma värld, med rättsliga frågor och ingen vill förstöra för någon, genom att ställa till med liv eller avslöjanden. Samtliga sidor i leken är ett skrå som är släkt med varann, i princip. Om någon skulle avslöja som visselblåsare om advokaters debitering, så skulle karriären ryka för den eller kallas förrädare.

Ingenstans godtas helt fria tyglar, utan möjlighet till kontroll i andra branscher som anses viktiga och samhällsviktiga. En enskild kan inte få vara i händerna på ett sådant system och de som utnyttjar systemet. Det krossar människoliv och en människa som drabbas av en miljon i skuld med en normal lön mellan 25 000 - 35 000 kr/mån. kan aldrig betala detta under sin livstid och har de bara 10-20 år kvar till pension blir det ännu värre. Man slår sönder en människas liv totalt.

Att folk är hetlevrade att driva process kanske är svårt att bevisa för de som detta påstår, men rättvisan är ju sista halmstrået för många. Att folk som förlorar betraktas som rättshaverister som får stå sitt kast och skuld är förfärligt. Räcker det inte med att det krävs prövningstillstånd i Hovrätten och Kammarrätten och är hart när omöjligt att få resning i HD för att man vill skydda parterna från omkullkastande förändringar fast det är för den vinnande parten enbart.
Verkar vara som en relik och kvarleva från Dinosauriernas tid. En gjutjärnstanke.

Juridiken kan som bekant få vad som helst till vadsomhelst och vad det blir för utslag beror på vem som dömer och i vilket län domstolen ligger. Bevisbördan normalt hos den som påstår fel, javisst, men knäppningarna i sig var i alla fall konstaterade. Ska man också veta varför det knäpper? Att bo i ett knäppande spökhus kan vara rena psykiska terrorn och det är inte decibelvärdet på ljudet som är det avgörande, utan att det hörs tydligt.

Parterna ansågs jämbördiga, så inga lättnader på beviskraven var aktuella. Svårt att invända mot, men nog är något galet i cirkusar av detta slag. Ett blamegame berör nog samtliga i detta tragiska. Dessutom är nutidens dömande verksamhet ett lotteri menar många och inte förutsägbart annat än i vissa fall. Domare dömer om tekniska saker rörande bilar och byggnader som de inte förstår hur det fungerar och vad som stämmer och inte stämmer och parterna inkommer med varsitt utlåtande från så kallad expert som de betalat och valt ut och dessa utlåtanden strider ofta mot varandra i en motsägelse, som man måste ha kunskap på området för att kunna skilja åt, rätt och fel. Sak samma om man ska värdera. Varför ska den ena väga två kilo och den andra ett kilo? Varför är frågan.

.....glömde det där med "ursprungsfel" och det är så klart ett moment 22, där det i princip alltid är svårt att just bevisa det, även om man vet det var så. Ofta avvaktar man om det är tillfälligt eller förstår inte om det är ett fel eller inte. Vips, så är det försent att dokumentera och vidta förberedelser för rättsliga åtgärder.
Inom konsumenträtten, så har man 6-månadersregeln med presumtion för att felet fanns från inköpstillfället, även om det inte var så, till fördel för köparen. För att häva det måste säljaren motbevisa hur det var, vilket är oftast omöjligt eller i vart fall klart svårt.

Efter 6 månader kastas bevisbördan om till konsumentens nackdel. Mellan 6 månader och 3 år, så skall konsumenten bevisa att felet var ett ursprungsfel från köptillfället. Oftast omöjligt.
Nu diskuteras förändringar i EU-direktiv, så att konsumenten har presumtionen till sin fördel i 2 år och inte inom den tiden behöver bevisa att felet fanns på produkten vid köptillfället.

Varför diskuteras det då? Ja, man har konstaterat att konsumenten är chanslös. Systemet gynnar företag med dåliga produkter i stället. Långnäsa till konsumenten som blir Svarte Petter.

Väldigt få, vet inte, att om det finns en t.ex. 3 års-garanti, så kastas inte bevisbördan om efter 6 månader, men villkoren i garantin gäller och dessutom måste företaget betala för omkostnader som felet orsakat och det kan kosta mer än felande delen eller produkten ibland.
Detta försöker de komma undan med att garantin inte gäller omkostnader.

Här är en mörk zon för konsumenter. Det man inte vet kan man inte hävda. Företagen ska däremot kunna detta, men det är sällsynt. Kunderna blir blåsta.

Hur f-n lyckas man bjuda sju miljoner över marknadspriset, på en kraftigt stigande marknad? Och sen torska två miljoner till!! Stackars jävlar. Det måste handla om musiker eller någon annan form av kreativa artister som är helt och hållet främmande för allt vad ekonomi heter.

Köplagen och konsumentköplagen illustrerar bara hur man kan tänka om fel i köp-/säljsituationer
…...men för att hålla sig till frågetecken och fastighetsfall/jordabalken och det sammanhängande, så får spekulationer ändå ingen distinkt relevans, då man inte vet fler detaljer än i artikeln.

Vid köpet fanns långtgående underökningsplikt och upplysningsplikt och möjlighet att anlita besiktningsman för att upptäcka fel.
Gjordes det?

När felet anmäldes som fel eller upptäcktes, hur lång tid efter köpet var det?
Felet som tydligen kom i takt med väder och vind, kanske därav dröjde innan det första gången hördes. Oavsett när, skall det kunna bevisas vara ett ursprungsfel från köptillfället.

Kunde man anta att säljaren måste ha känt till felet om det nu var ett ursprungsfel? Ett fel som hörs tydligt, men inte syns för ögat, kan inte vara ett okänt fel och kan vara orsaken till att man sålde fastigheten.

Har typen av fel (oljud) den digniteten att det är ett väsentligt fel. Ja, enligt mätning och undersökning.

Domstolen blandar in detta att golvomläggning skett, men skriver inte uttryckligen att ljudet kan vara från detta som en hypotes, trots att man omnämner saken.

Frågetecknet är varför ingen lokaliserat var i byggnaden det exakt finns. Ljudet kommer förstås där det hörs eller var det knäppningar här och var i huset som växlade att höras som en fågelkakafoni. Kanske det gjorts, men inte framgår.

Priset för fastigheten var ju marknadsmässigt eller efter budgivning vid köpet med utgångspunkt att det inte fanns dolda kända fel eller okända. Antagligen var mäklare med sitt ansvar inblandad.

Att värdet kommit ner med flera/många miljoner, var förstås efter en marknadsmässig bedömning att sälja ett sådant hus med det då kända felet, men tydligen inte utrett orsakerna till eller hur det skulle kunna åtgärdas och till vilken kostnad. Ingen köpare skulle antagligen hosta upp nio miljoner för ett hus med ett sådant okänt fel - men känt, som kan bero på husets konstruktion eller att den som bott där tidigare vållat. Skulle det bara bero på senaste mattläggningen är mattläggaren ansvarig för att göra om det korrekt.

Frågan är om garantitiden på 10 år som det oftast är, löpt ut och vad som stod i dessa villkor, bara som pusselbit för hela kompletta bilden.

Att man tillmäter ett beaktansvärt värde och beaktar att en teknisk person som har eget intresse i betongkonstruktionerna uttala sig och tron att säger den så, så är det så, är verkligen att gå på slak lina. Vem har hört någon tala i egen sak i affärsmässiga egenintressen, tillstått några svagheter eller fel. Knappast någon.

I detta fall kan man återigen se detta med bevisat eller inte bevisat, vad det nu betyder egentligen, att konsekvenserna kan bli rätt, eller hur fel som helst, än om man hade alla pusselbitar i asken.
Det blir som ett skott från höften i en dom. Domen måste ta fasta på något för att kunna skrivas ut annars skulle det bli walk over och ingen dom.

Domstolen vet ingenting om felet fanns vid köpet eller inte. Då kan man inte bifalla. Det är en sida av rättssäkerheten, men det säger ingenting om hur det faktiskt var. Det är mardrömmen för den förlorande. Dock är det kanske så i detta fall att köparna själva inte vet när felet uppstått, utan bara då de hörde det första gången och då mätningen gjordes senare.

Olika varianter på taktiska upplägget eller yrkanden av juristen deras, synes inte kunnat spela roll i sakfrågan och advokaters arvode har som tur är, ingen adekvat kausalitet till beloppens storlek som yrkas. Procentsatser tillämpas ju inte här.
Ett fel som är ett fel, men som inte bifalls är samma arbete för en advokat eftersom det är själva felet som är hörnstenen i domstolsprövningen. Vissa fall kan ändå kräva merarbete beroende på yrkandet, så klart. Dock kan man inte på något sätt tala om det i generella termer eller applicera det på fall i spekulation.

Vi vet också att det bara är i sällsynta undantagsfall som Advokatsamfundet sanktionerar för högt och oskäligt uttagna arvoden. Domstolar prutar ibland, men det är inget exakt och tillförlitligt, eftersom de inte och lika lite som klienten, vet hur mycket tid någon lagt ner. Det är vilda uppskattningar, grundat på erfarenhet och rimlighet. Med andra ord nästan hur töjbart som helst.

Skriv ny kommentar

Innehållet i detta fält är privat och kommer inte att visas publikt.