Skip to content

HD: fastighetssäljare är inte förhindrade av förlikningsavtal - kan kräva höjd köpeskilling

Foto: Jessica Gow/TT

Säljare av fastighet kan processa om ytterligare köpeskilling trots tidigare förlikningsavtal om prisavdrag. Enligt HD föreligger inte rättegångshinder då förlikningsvillkoret "slutlig reglering" har en avtalsrättslig och inte någon processrättslig verkan.

 

Bakgrund
I januari 2011 sålde en familj en fastighet och en del av en fastighet i Trelleborg.

I juli 2013 stämde köparna säljarna för fel i fastigheten och yrkade prisavdrag. Parterna förlikades och Ystad tingsrätt stadfäste förlikningen i januari 2015.

Säljarna stämde därefter köparna i sin tur och krävde dem på mer betalt för fastigheterna. Man menade bland annat att köparna beviljats lagfart för båda fastigheterna trots att köpet endast avsåg en del av den ena.

Rättegångshinder?
Köparna gjorde gällande att det förelåg rättegångshinder på grund av förlikningsdomen.

I januari 2016 fann Ystad tingsrätt att processen inte omfattades av förlikningens rättskraft och lämnade yrkandet om avvisning utan bifall.

Hovrätten över Skåne och Blekinge bedömde dock senare att rättegångshinder förelåg och avvisade därför säljarnas talan.

Högsta domstolen, HD, ändrar nu underinstansens avgörande och fastställer istället tingsrättens beslut.

"supplerande moment"
HD anser att frågan om prisavdrag och frågan om ytterligare köpeskilling inte är samma sak i processrättslig mening –och det är därför möjligt att föra talan om ytterligare köpeskilling trots tidigare prisavdragsförlikning.

I det aktuella fallet fanns det en skrivning i förlikningen som anger att parternas mellanhavanden med anledning av tvisten är slutligt reglerade. HD anser att detta skulle kunna tolkas som att säljarna har avstått från den rätt till ytterligare köpeskilling som de kan ha haft.

Vidare konstaterar HD att det också är möjligt att stadfästa överenskommelser som inte gäller den omtvistade saken utan istället är så kallade "supplerande moment". Rättegångshinder ska dock bara aktualiseras om det står klart att den sak som kärande för talan om har förlikts genom momentet.

Ifall detta inte är fallet kan det supplerande momentet istället ha avtalsverkan, men det är något som får bedömas i en materiell prövning enligt allmänna avtalsrättsliga principer, och något rättegångshinder föreligger då alltså inte.

Enligt HD är därför säljarna oförhindrade att föra talan om ytterligare köpeskilling och vad villkoret om "slutlig reglering" innebär får istället avgöras vid målets fortsatta handläggning.

  • Alt-texten
    Isak Bellman

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt

7 comments

Fast en förlikning om nedsättning av pris sker med fokus på att slutligt fastställa pris. Det är ju också det som vill prövas igen. Slutlig köpeskilling.

Om inte detta redan är fastställt är köp ogiltigt enligt jordabalken vad jag förstått. Man kan inte inte i efterhand ändra ett giltigt köp. Man kan överklaga ett köps giltighet - men inte börja tvista om gällande köp hur länge som helst efter - borde väl ändå vara tanke med vilket köp som - oavsett om vad, eller?

Vad menar HD att ny prövning avser förutom slutligt pris för dessa parter och de fastigheter som köpebrev omfattas av?

Avser prövning tolkning av förlikningsavtal så ändras väl knappast summan mer då vad köp tillfullo omfattas av? Dvs pris för fastighet är förlikat därmed klart. Annars kan ju en prövning pågå i oändlighet. Om samma sak.

För övrigt kan man väl knappast äga en del av en fastighet?

Antingem äger man en fastighet tillsammans med andra och har särskild nyttjanderätt eller så sker en fastighetsreglering där del av fastighet avstyckas stamfastigheten med ny egen fastighetsbeteckning.

Det åligger väl den som påstår något att bevisa sitt påstående?

Bevisligen har lantmäteriet godkänt och beviljat lagfart varför man får förmoda att lagfart avser särskild fastighet.

Lagfart beviljas ju endast genom undertecknande köpebrev av köpare och säljare. Där ska tydligt framgå köpeskilling, fastighet som avses samt att betalning ägt rum (eller när den i framtiden skall äga rum). Det ska tydligt framgå vad, när och hur något byter ägare och till vilken köpeskilling.

Så som säljare påstår har en hel fastighet övergått till köparen fast att bara en del var menat från deras sida. Dvs två fastigheter har bytt ägare. Därav vill man ha betalt för hel fastighet istället för del av fastighet nummer 2.

Man undrar då varför inte detta togs upp vid förlikning. Eftersom fastigheter identifieras via fastighetsbeteckning bör det i förlikningsavtal gå att utläsa vad förlikning avser. En förlikning kan knappast vara giltig om det råder oklarhet om vad den rör.

Förlikningsavtal bör därmed finnas som handling vid inskrivningsmyndigheten under respektive fastighet då en ändring gjorts som hör samman med lagfart dvs köpebrev ( korrigerad köpeskilling) stadsfäst av domstol. Annars är köp ogiltigt, enligt lag.

Verklig/reell summa får ej avvika från köpebrevets. Frågan borde prövas av inskrivningsmyndigheten först. Dvs köps giltighet.

Jag undrar också vad HD menar ska hända med köpet så här långt efteråt.

Säg att A köper en fastighet för 1000 kr därefter överklagas köpet för fel i fastighet och via förlikning avtalas därför om summan 500kr.

Om då säljaren stämmer och vinner till en köpeskilling om 2000 kr kanske A inte beviljas lån på detta belopp dvs 1000 kr mer än ursprungliga köpeskilling.

Då riskerar ju A att få hela fastigheten utmätt för ett köp den aldrig tilläts ta ställning till före köp och således förlora både fastighet och sättas i skuld för en köpeskilling den aldrig haft möjlighet att realisera i verkligheten.

Det är verkligen viktigt att HD förstår vad man ger prejudikat om fortsättningsvis.

Vad måste klarläggas först? Har förlikning varit möjlig förr bör det eftersträvas igen. Människor liv och därför förutsättningar kan ha ändrats radikalt under en tidsperiod av 6 år. Makar kan ha separerat, jobb och försörjning påverkats mm. Liv kan stå på spel menar jag. Juridik ska inte vara fyrkantig utan har till uppgift att reda ut fakta och gällande rätt för att bistå individer. Dvs levande människor ska få ett vettigt och riktigt avslut i en uppkommen situation, med hjälp av förutbestämda mallar för detta syfte. Anser jag i alla fall.

Det är säkert inte HD som är otydliga, utan Dagens Juridiks skribenter som verkar ersatts av praoelever från mellanstadiet på senare tid... Aldrig målnummer och usla referat.

Så som HD - och Ystads tingsrätt - funnit måste man skilja på processrätt och avtalsrätt. Att stämma med ett yrkande som strider mot vad som avtalats är inte ett processhinder. Förutsättningarna för framgång torde dock vara begränsade.

HD verkar bara mena att det inte finns hinder att ta upp saken till prövning i domstol, mellan raderna (oklart dock om det är skribentens ord eller citat från domen, som så ofta numer) kan man dock utläsa att framgångsprognosen är något sval för säljarna

Skriv ny kommentar

Innehållet i detta fält är privat och kommer inte att visas publikt.