Skip to content

"En brist på förståelse för fastighetsbranschen - och risk för en skattesats som drar mot oändligheten"

DEBATT - av Carl-Magnus Uggla, advokat och partner advokatbyrån Bird & Bird

 

Den 30 mars 2017 överlämnades betänkandet "Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet" (SOU 2017:27) till regeringen.

Betänkandet innehåller mycket långtgående förslag om att öka beskattningen inom fastighetssektorn, som om de genomförs kommer att medföra att sektorn blir överbeskattad i förhållande till andra delar av näringslivet. Detta kan enligt utredningen medföra lägre fastighetspriser, ett lägre utbud på marknaden, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror.

Betänkandet ger vid sidan av några mindre förslag till förändringar i lagstiftningen två huvudsakliga förslag; dels ett förslag som syftar till att motverka så kallade "paketeringar", dels ett förslag om att förändra reglerna avseende stämpelskatt vid fastighetsbildningsåtgärder m.m.

Dessa två huvudsakliga förslag sammanfattas och kommenteras i det följande. Förslagen föreslås träda i kraft1 juli 2018. 

Förslag för att motverka s.k. paketering

Förslaget innebär i denna del i korthet att om det bestämmande inflytandet upphör över ett företag vars tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter, ska de fastigheter som ägs av det avyttrade företaget anses avyttrade (trots att de inte sålts) och åter förvärvade för ett pris som motsvarar marknadsvärdet samt också beskattas i enlighet med detta (kapitalvinstbeskattning).

Fastigheten får därmed ett nytt anskaffningsvärde och ett nytt underlag för värdeminskningsavdrag uppstår.

Från huvudregeln om kapitalvinstbeskattning görs ett antal undantag då avskattning av fastighetsinnehav inte ska ske. Det gäller när ersättningen för andelarna ska tas upp på grund av reglerna om skalbolagsbeskattning, när delägarrätten anses avyttrad på grund av likvidation eller konkurs samt när andelarna i det avyttrade företaget är marknadsnoterade.

Avskattning ska inte heller ske om andelsavyttringen har skett för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet.

För att motverka kringgående av avskattningsreglerna genom en tillämpning av de regelverk som finns för omstruktureringar och som är baserade på EUs fusionsdirektiv, föreslås en anpassning till direktivets lydelse genom att regler införs om att kontant ersättning som högst får utgöra 10 procent av kvotvärdet på aktierna vid sådana omstruktureringar för att undantagen från beskattning ska få tillämpas. 

Det föreslår även att den så kallade fastighetsfållan (det vill säga att förluster på fastighetsavyttringar endast får kvittas mot motsvarande vinster) ska avskaffas samt att de företag som ska skatta av en fastighet i samband med en andelsavyttring också ska ta upp en schablonintäkt som motsvarar den stämpelskatt som skulle ha utgått vid en direktförsäljning av fastigheten.

Förslaget syftar således till att i allt väsentligt likställa en försäljning av ett fastighetsbolag med en direktförsäljning av bolagets fastigheter.

Förslag angående stämpelskatt

Enligt förslaget ska en generell skatteplikt för stämpelskatt vid fastighetsbildningsåtgärder införas. Vidare föreslås att stämpelskatt inte längre ska påföras vid koncerninterna fastighetsöverlåtelser.

Skattesatsen för juridiska personer ska sänkas från 4,25 procent till 2 procent och att de avgifter som betalas till lantmäterimyndigheterna för fastighetsbildningsåtgärder ska få räknas av från stämpelskatten.

Kommentar

Det är inte svårt att vara kritisk till utredningens förslag. Utredningen visar på en förvånande brist på förståelse för fastighetsbranschens situation och dess roll i samhällsutvecklingen.

Det förutsätts underförstått att alla indirekta fastighetsöverlåtelser sker i skatteplaneringssyften. Konsekvensanalysen är bristfällig och beaktar till exempel inte effekter som en prisnedgång skulle kunna få på banksektorns säkerheter/fastighetsbolagens finansiering.

Förslaget går dessutom i många delar längre än det mandat som utredningsdirektivet givit utredaren.

När de olika delarna av förslaget analyseras ska - vid sidan av ovan generella kritik - också hållas i minnet att enligt utredarens egen kartläggning är branschen inte skattemässigt gynnad.

Utredaren väljer ändock att bortse från såväl stämpelskatt som fastighetsskatt när metod för att förhindra skatteplanering via paketeringar väljs och effekterna bedöms. Detta medför, om förslaget i denna del implementeras, en faktisk överbeskattning av fastighetsbranschen jämfört med andra branscher.

Detta kan enligt utredningen medföra lägre fastighetspriser, ett lägre utbud på marknaden, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Det är knappast vad Sverige behöver.

De föreslagna reglerna medför vidare ett antal mer generella tillämpningsproblem. Det torde till exempel i flera fall vara svårt att avgöra om tillgångarna i ett bolag "huvudsakligen" utgörs av fastigheter.

Vidare kan dubbelbeskattning uppkomma om det fastighetsägande bolaget är utländskt och detta sedan avyttrar fastigheten i ett senare skede.

Andra tillämpningsproblem med internationell anknytning kan utgöras av att ett utländskt bolag avyttrar ett annat utländskt bolag, som i sin tur äger ett svenskt fastighetsförvaltande bolag. Det är inte säkert att uppgift om överlåtelsen når vare sig det svenska fastighetsägande bolaget eller Skatteverket.

Också andra tillämpningsproblem noteras av såväl utredaren som experter involverade i utredningen.

De ovan beskrivna tillämpningsproblemen är naturligtvis inte bra, men vad som är värre är de inneboende principiella problemen i själva modellen, att beskatta det överlåtna bolaget i en transaktion.

I bolaget som överlåts, och som enligt förslaget ska betala skatten, uppstår ingen ekonomisk vinst eller skatteförmåga. Detta i motsats till vad som gäller skattesubjektet vid till exempel en direkt fastighetsavyttring med vinst.

En eventuell vinst uppstår i en bolagstransaktion naturligtvis också hos det bolag som faktiskt säljer aktierna i fastighetsbolaget.

Diskrepansen i förslaget mellan ekonomisk vinst och skattesubjekt medför i princip att en beskattning kan resultera i att ett bolag med en hög latent skatt och ett lägre eget kapital skulle kunna få hela sitt egna kapital raderat och bli likvidationspliktigt endast genom att det byter ägare.

En förvärvande part måste således antingen vara redo att de facto bära skatten i bolaget som förvärvas eller kompensera sig för denna skatt i prissättningen av bolaget, någonting som med all säkerhet kommer att leda till prisnedgångar och oönskade inlåsningseffekter på marknaden.

En av utredningens experter har i andra sammanhang antytt att en generell värdenedgång på fastighetsmarknaden om 10-12 procent torde vara rimlig om förslaget implementeras. Frågan är dock om det inte finns en risk att implikationerna på fastighetsvärdena blir än större om detta förslag implementeras i dess nuvarande lydelse.

Om förslaget införs kommer det ovan beskrivna generella problemet initialt förstärkas genom att det inte finns något som dämpar retroaktiva effekter, något som är mycket problematiskt och undergräver legitimiteten i beskattningen.

En transaktion där ett gammalt fastighetsbolag avyttras utan vinst den 1 juli 2018, och där fastighetsbolaget till exempel förvärvats redan under 2016 med en då betydande latent skatt, kommer att belastas med hela denna latenta skatt. Detta även till den del den latenta skatten är hänförlig till perioden före förvärvet.

Den nuvarande ägaren "straffas" alltså för en latent skatt som uppkommit under tidigare ägares innehavstid. Annorlunda uttryckt, nuvarande ägare kommer indirekt att beskattas för värden som tidigare ägare realiserat.

I realiteten skulle dessutom en sådan situation sannolikt föranleda en ekonomisk förlust för nuvarande ägare då köpare sannolikt framgent begär ett prisavdrag för hela eller väsentliga delar av den latenta skatten som realiseras.

Vi ser således en risk för beskattning av ekonomiska förluster varvid skattesatsen matematiskt drar mot oändligheten.

Hela modellen för beskattning är sannolikt olämplig men om en sådan ändå ska införas bör de retroaktiva effekterna i vart fall elimineras. Detta kan ske genom att vid reglernas införande låta fastigheterna få ett skattemässigt värde för kapitalvinstbeskattningsändamål motsvarande deras marknadsvärde vid denna tidpunkt.

En sådan lösning tillämpas till exempel då näringsbetingade aktier upphör att vara näringsbetingade i samband med till exempel en börsnotering. Det finns dock många alternativa modeller som på ett bättre sätt skulle hantera vad som synes vara utredarens huvudsakliga bry, att den latenta skatten hänförlig till fastigheter allt mer sällan realiseras.

Inom andra områden har sådana skattekrediter istället räntebelagts (jfr t.ex. periodiseringsfonder och uppskov med kapitalvinstskatt på privatbostäder). Detta hade varit tillräckligt för att hantera problematiken, om den alls är något som bör åtgärdas givet att branschen, som utredaren också konstaterar, de facto betalar en tillräcklig skatt jämfört med övriga delar av näringslivet.

Vad gäller stämpelskatten ska noteras att även här går utredarens förslag uppenbarligen utöver utredningsdirektivets ram. Utredaren skulle enligt direktivet analysera om fastighetsbildningsinstitutet utnyttjas i skatteundandragande syfte på ett sätt som inte var avsett.

Om så var fallet, och det bedömdes motivet, skulle utredaren föreslå de lagändringar som behövs för att träffa sådana förvärv som kan anses användas i skatteundandragande syfte och i så liten utsträckning som möjligt motverkar syftena med fastighetsbildningslagen. Istället för att förslå sådana riktade regler i enlighet med direktivet föreslås att stämpelskatteplikten utökas till att också omfatta samtliga förvärv som sker genom fastighetsreglering eller klyvning.

Experter som deltagit i utredningen har här pekat på att detta bland annat kommer att föranleda ökade kostnaderna för bostadsbyggandet samt försvåra en nödvändig strukturomvandling inom jordbruket. Knappast önskvärt.

Den föreslagna sänkningen av stämpelskatten är positiv, men kan inte kompensera för den ökade skattebelastningen i övrigt.

Med beaktande av den kritik som redogjorts för ovan, och som i väsentliga delar även tagits med i ett särskilt yttrande till utredningen, får det ses som mycket tveksamt om förslagen i utredningen alls kommer att implementeras. Sannolikt kommer det i vart fall krävas någon form av mildring av de retroaktiva effekterna för att så skall kunna ske utan alltför negativa konsekvenser.

Det är mot denna bakgrund bra att Gösta Brunnander, pressekreterare hos finansminister Magdalena Andersson, redan på kvällen den 4 april 2017 uttalade att utredningens förslag inte kommer att utgöra en del av höstbudgeten. Det får ses som osannolikt att ett så genomgripande förslag tas i vårbudgeten.

Det är därför näst intill säkert att utredningens förslag i de mer ingripande delarna inte kommer att införas per den 1 juli 2018. Möjligen kommer förslaget avseende stämpelskatt på fastighetsbildningsåtgärder att tas med i vårbudgeten och införas per den 1 juli 2018.

Avslutningsvis ska noteras att om regeringen i ett senare skede väljer att ta upp utredningens förslag för utvärdering, är det av stor vikt att detta sker först när det är möjligt att väga in hur fastighetsbranschen kommer att drabbas av de ränteavdragsbegränsningsregler som sannolikt kommer att införas som en anpassning till OECD:s s.k. BEPS-projekt.

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt