Skip to content

"Nu krävs hög precision i hyresavtalen - ord som 'exempelvis' och 'bland annat' bör undvikas"

ANALYS/KRÖNIKA - av Nicklas Hansen, advokat och delägare Hamilton Advokatbyrå

 

Högsta domstolen beslutade den 3 november 2016 att inte meddela prövningstillstånd i ett mål om fastställande av skadeståndsskyldighet efter en hyresvärds uppsägning för villkorsändring. Målet (Svea hovrätts dom i mål T 6041-15) gällde bland annat huruvida ett villkor om att hyresgästen skulle betala tillägg till hyran baserat på hyresvärdens kostnader kunde anses förenligt med 19 § hyreslagen.

Enligt 19 § hyreslagen ska hyra utgå med ett fast belopp. Från denna huvudregel gäller ett antal välkända och på hyresmarknaden i Sverige ofta utnyttjade undantag.

Bland annat kan tillägg till hyran utgå för värme, vatten, el och VA (oavsett hyrestidens längd) eller hyran baseras på hyresgästens omsättning. Om avtalet gäller för en bestämd hyrestid om minst tre år gäller dessutom förbehåll om att hyran ska bestämmas ”enligt annan beräkningsgrund”.

Med stöd av bestämmelsen om annan beräkningsgrund kan parterna bland annat komma överens om indexuppräkning av hyran, men även om andra hyrestillägg, som inte är bestämda till visst belopp. Enligt ett avgörande i Högsta domstolen från 1986 är sådana villkor giltiga om beräkningsgrunden för hyran är ”tillräckligt preciserad”.

Hittills har det dock saknats praxis om vad som är en ”tillräckligt preciserad” beräkningsgrund, i vart fall från högre rätt. Trots avsaknaden av vägledning från domstolarna i detta avseende har modellen med olika kostnadsbaserade tillägg till hyran blivit normen på den svenska hyresmarknaden för köpcentrum och gallerior.

Förutom driftskostnader hänförliga till hyresgästens lokal utgår vanligen tillägg för hyresvärdens kostnader för bland annat drift och underhåll av gemensamma delar av byggnaden och centrumgemensamma tjänster.

I målet prövades ett villkor av följande lydelse:

”Hyresgästen skall till Hyresvärden såsom tillägg till angivna hyror enligt ovan erlägga ersättning för på Lokalen belöpande andel av Hyresvärdens totala faktiska kostnader för Centrumet, inklusive t ex gemensamma utrymmen och lokaler. Dessa kostnader skall innefatta bland annat kostnader för drift och energi, säkerhet och brand, renhållning, tillsyn, underhåll, reparationer och utbyten, försäkringar, och personalresurser.

Hyresgästen uppmärksammas speciellt på det faktum att Centrumets allmänna intresse, utveckling, förslitning och/eller slitage på inredning och utrustning i Centrumet kan komma att generera bland annat renoverings-, förbättrings- och utsmyckningsarbeten som är nödvändiga för att hålla Centrumet på en nivå som är konkurrensmässigt attraktiv för kunderna.”

Villkoret innehöll också en omfattande exemplifiering av vilka kostnader som innefattades i underlaget för tillägget.

Efter det att hyresvärden sagt upp hyresavtalet för omförhandling och bland annat begärt hyreshöjning, gjorde hyresgästen gällande att det angivna villkoret inte var förenligt med 19 § hyreslagen eftersom det inte endast avsåg vissa särskilt utpekade kostnader och att det därmed inte var förutsebart för hyresgästen.

Hyresgästens resonemang var alltså att eftersom villkoret inte överenstämde med hyreslagen, var de av hyresvärden begärda villkoren för förlängning inte skäliga.

Såväl tingsrätten som hovrätten fann att villkoret var alltför oprecist för att kunna vara förenligt med 19 § hyreslagen. Hovrätten konstaterade att skrivningen om att hyresgästen skulle betala ersättning för ”på Lokalen belöpande andel av Hyresvärdens totala faktiska kostnader för Centrumet” var så allmänt hållen att hyresgästen inte ens kunde få en ungefärlig uppfattning om vilka kostnader som ingick.

Hovrätten ansåg förvisso att den uppräkning av kostnader som innefattades utgjorde en viss precisering av villkorets omfattning, men att villkoret i flera avseenden saknade begränsningar och även lämnade öppet för att inkludera andra kostnader än de som uttryckligen uppräknades (här kan noteras att uttryck som ”bland annat” och ”exempelvis” användes i uppräkningen på ett antal ställen).

Hovrätten konstaterade att villkoret gav hyresvärden stort utrymme för att efter avtalets ingående ensidigt bestämma vilka kostnader som skulle ingå i hyrestillägget och att villkoret därmed stred mot 19 § hyreslagen. Villkoret kunde därmed inte anses skäligt eller stämma överens med god sed i hyresförhållanden.

Eftersom hyresgästen inte godtagit villkoren för förlängning fastställde hovrätten att hyresvärden var skadeståndsskyldig mot hyresgästen.

Vilka slutsatser kan dras av fallet?

Av hovrättens dom kan man dra slutsatsen att ett villkor som innebär att hyresgästen ska betala tillägg baserat på hyresgästens andel av ”Hyresvärdens totala faktiska kostnader” inte är förenligt med 19 § hyreslagen med mindre än att villkoret preciseras med en konkret och, som domen får förstås, uttömmande uppräkning av vilka kostader som ska ingå.

Hovrätten går i domskälen inte in på med vilken grad av precision kostnaderna ska anges för att villkoret ska nå upp till kriteriet ”tillräckligt preciserad beräkningsgrund”. Hovrätten verkar fästa avgörande vikt vid att den aktuella klausulen endast innehöll exempel på kostnader som kunde ingå, och att den alltså inte var uttömmande.

Det är därmed troligen inte tillräckligt att villkoret på ett alltför övergripande sätt beskriver olika kostnadskategorier; i vart fall inte om formuleringarna medger att hyresvärden lägger in kostnader som hade varit svåra för hyresgästen att förutse. I sammanhanget kan det noteras att Fastighetsägarnas standardklausul för gemensamhetskostnader i köpcentrum är mycket specifik vad gäller vilka kostnader som inkluderas.

Klausulen innehåller tydliga definitioner, dels avseende vilka områden som ingår i fastigheten allmänna utrummen, dels avseende vilka åtgärder och kostnader som hyresvärden har rätt att ta betalt för. Den standardklausul som utformats av branschorganisationerna på marknaden ger således inte något utrymme för att skönsmässigt lägga till kostnader som inte uttryckligen följer av klausulen.

En intressant skillnad mellan tingsrättens och hovrättens dom är att tingsrätten ansåg att det aktuella villkoret var skäligt vad gällde bland annat kostnader för värme, el, vatten och sedvanliga städ-, receptions-, vaktmästeri- och bevakningstjänster, eftersom hyresvärdens beslutanderätt i dessa delar var begränsad till att i allt väsentligt ordna med en kostnadseffektiv upphandling, till fördel för hyresgästerna.

Däremot ansåg tingsrätten att villkoret i de delar det avsåg kostnader för underhåll, reparationer, utbyte, försäkringar och personalresurser för centrumet var oskäligt, eftersom hyresvärden härigenom fick rätt att vältra över risken för felaktiga bedömningar av den affärsmässiga nyttan av sådana åtgärder på hyresgästen. Hovrätten gjorde ingen åtskillnad mellan de olika kostnadskategorierna i villkoret, utan konstaterade bara att villkoret inte var tillräckligt preciserat och därmed oskäligt.

Tingsrättens resonemang är intressant eftersom hyresvärdar och hyresgäster i de allra flesta fall har ett gemensamt intresse i att hålla kostnaderna för grundläggande medialeveranser och service till en centrumanläggning nere. Hyresgästerna vill av naturliga skäl inte betala mer än nödvändigt för dessa leveranser och hyresvärdarna vill å sin sida skapa utrymme för höjning av bashyran genom att hyrestilläggen (som ju är kostnadsbaserade och inte bidrar till avkastningen från fastigheten) minimeras (bedömningen av om hyran för lokalen är marknadsmässig baseras på den totala utgående hyran, innefattande tillägg).

Vad gäller standarhöjande åtgärder i byggnaden kan dock parterna ha helt olika uppfattningar om nyttan av en åtgärd, särskilt då hyresgästen kanske inte har lång tid kvar på sitt kontrakt, varför högre krav på precision och förutsebarhet bör gälla i dessa fall.

Det är för tidigt att säga vilka effekter domen kommer att få. Det är långt ifrån säkert att villkor av detta slag per automatik är oförenliga med hyreslagen, eftersom varje avtal ska bedömas utifrån sina egna förutsättningar. Parternas tidigare avtalstillämpning och vad som förekommit vid förhandlingarna mellan parterna kan få betydelse för bedömningen av villkorets tillåtlighet.

Från ett avtalsskrivningsperspektiv bör dock hyresvärdar nu, än mer än förr, sträva efter en hög grad av precision vid utformningen av villkor om hyrestillägg. I ljuset av avgörandet gör man nog klokt i att undvika ord som ”exempelvis” och ”bland annat” i dessa sammanhang.

Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt