Skip to content

"Den som har bra jämförelsematerial vinner - så säger lagen om omförhandling av hyra för lokaler"

KRÖNIKA/ANALYS - av advokaterna Rickard Zamuhl och Niclas Lifsten, Andersson Gustafsson Advokatbyrå 

 

Lokalhyran är ofta en av de större kostnadsposterna i många företag. Med jämna mellanrum ska hyran omförhandlas och anpassas. Så långt finns många likheter med andra leverans- och inköpsavtal men just när det gäller hyra av lokaler finns det en mängd regler om hur omförhandling och prissättning ska ske.

Reglerna kring detta återfinns i hyreslagen (12 kapitlet jordabalken) och de aktuella reglerna kallas indirekt besittningsskydd.

Det första som kan konstateras är att omförhandlingen av hyran är tänkt att ske efter uppsägning för villkorsändring till avtalstidens (hyrestidens) utgång.

Hyreslagens system för uppsägningar avseende uppsägningarnas utformning, delgivning och tidsfrister är komplext. Hyreslagen är tänkt att skydda hyresgästens intressen, men det är inte ovanligt att det första en hyresgäst möts av vid förhandlingsbordet är en allvarligt menad invändning om att hyresgästens uppsägning inte uppfyller formaliakraven. Dessa frågor förtjänar särskild uppmärksamhet, men kommer inte att behandlas i denna artikel.

Regelverket om indirekt besittningsskydd utgår från grundtanken att hyresförhållandet ska förlängas. Tanken är vidare att om hyresförhållandet upphör, i andra fall än efter att hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, så har hyresgästen rätt till skadestånd motsvarande den skada hyresgästen lider på grund av att avtalet upphör. Från denna huvudregel finns dock ett antal undantag, till exempel om huset med lokalen ska undergå rivning eller ombyggnation och hyresgästen får en ersättningslokal.

Den vanligast förekommande uppsägningen torde dock vara uppsägning för villkorsändring när någon av parterna vill ändra hyran. Vid denna typ av uppsägning är det lagstiftarens avsikt att något skadestånd inte ska utgå om de villkor hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och vanligtvis är den största frågan om hyresvärden krävt skälig hyra.

Hyreslagen ställer upp särskilda regler för hur skälig hyra ska bestämmas. Enligt 57 a § hyreslagen ska en krävd hyra inte anses vara skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra).

Detta förefaller förhållandevis enkelt och rimligt, men hyreslagen föreskriver även ett system för hur marknadshyran ska bedömas. Av samma lagrum framgår nämligen att marknadshyran ska bestämmas med en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Dessutom framgår att det vid bedömningen inte ska beaktas värden som hyresgästen skapat, till exempel om hyresgästen genomfört en värdehöjande ombyggnation.

Marknadshyran ska alltså fastställas genom en jämförelse med hyran för andra lokaler. I förarbetena anvisas en trestegsmetod för bestämning av marknadshyran. I det första steget ska lokaler som inte är jämförbara sorteras bort, i det andra steget ska skillnader mellan olika jämförbara lokaler beaktas och i det sista steget ska marknadshyran räknas ut. 

Vid bedömningen i det första steget gäller det att hitta jämförelsehyror för lokaler av liknande lokaltyp. I förarbetena anges följande exempel på olika lokaltyper; butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Detta innebär i korthet att hyran för en industrilokal inte kan jämföras med en butikslokal då dessa typer inte kan anses vara liknande.

Vid bedömningen ska beaktas vilken typ av lokal det är (till exempel butik eller restaurang), men det finns inte stöd för att beakta vilken typ av verksamhet som bedrivs i butiken (till exempel försäljning av kläder eller elektronik) och inte heller om hyresgästens verksamhet är lönsam eller drivs med förlust.

För att lokalerna ska anses vara liknande krävs även att de är liknande avseende läge, storlek och utformning och standard. I dessa avseenden går det inte att ställa allt för höga krav, det kan inte krävas att lokalerna ska vara likvärdiga.

I det andra steget kvarstår således ett urval av lokaler som liknar lokalen för vilken hyran ska bedömas. I detta steg ska fysiska skillnader mellan lokalerna och skillnader i avtalsvillkor såsom avtalslängd, underhållsansvar m.m. beaktas. Även förhållandet att avtal tecknats under olika tidpunkter ska i detta skede beaktas.

Således måste beaktas om avtal som inte är nytecknade kan ha ingåtts i en annan marknadssituation. Även skillnader i till exempel lokalernas utformning ska beaktas. Om skillnader finns innebär detta inte att lokalen ska uteslutas ur materialet utan att skillnaderna ska beaktas genom tillägg eller avdrag på hyrorna.

I det sista steget ska själva hyresbedömningen ske. I det sista steget kan alltför avvikande och icke representativa hyror behöva tas bort. Olika vikt kan åsättas jämförelselokalerna beroende av hur lämpande de är att ligga till grund för hyresbedömningen.

Härefter kan en enkel statistisk bearbetning behöva göras av materialet. Tre olika värden kan anses motsvara den mest sannolika hyran, medelvärdet (genomsnittsvärdet), medianvärdet (det mittersta värdet) eller det så kallade typvärdet (det vanligaste värdet). Vilken eller vilka av dessa metoder som ska tillämpas får avgöras från fall till fall.

I sammanhanget måste beaktas att det är hyresvärden som har bevisbördan att visa att hyresvärden krävt en skälig hyra och bedömningen får endast baseras på de fakta som åberopats av parterna. Om det vid bedömningen saknas material för att göra den ovan angivna trestegsmetoden, föreskrivs ett reservalternativ.

Om reservalternativet blir tillämpligt får en mer allmän bedömning göras och i sådant fall kan andra faktorer vägas in såsom exempelvis ny hyra med en ny hyresgäst till lokalen, utgående hyra för lokalen, hyresanbud för lokalen eller hyran för andra typer av lokaler.

Hyreslagen har således angivit ett tydligt system för hur marknadshyra för en lokal ska fastställas. Den största möjligheten till framgång har den som hittar bra jämförelsematerial och vikten av att lägga ner tid på att hitta jämförbara lokaler kan därför inte nog betonas.

 

Skribenterna arbetar på Andersson Gustafsson Advokatbyrå som regelbundet skriver om fastighets- och entreprenadrätt i Dagens Juridik.

 


Tipsa via e-post

Ange flera adresser på olika rader eller separera dem med kommatecken.

Vill du verkligen anmäla denna kommentar som olämplig?

Anmäl Avbryt